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08:30 | martes, 22 de agosto de 2006
   
Noticias | Empresas & Negocios
Todos los dólares van a los ladrillos, aunque ya no son tan rentables
Cerca del 50% de las viviendas construidas en 2005 fueron departamentos de 1 y 2 dormitorios en edificios de más de 8 pisos. Mucha plata del campo llega para comprar. Rosario se está volviendo la ciudad de las sombras largas
Ladrillo sobre ladrillo, una constante en toda la ciudad.
Ladrillo sobre ladrillo, una constante en toda la ciudad. Ampliar Imágenes

Ernesto Turcato

En la ciudad de Rosario hay 350 edificios en obra. En el primer semestre del año la Municipalidad dio 2,5% más de permisos de edificación que en el mismo período de 2005. En los últimos 3 años ingresaron al mercado inmobiliario más de 5.000 unidades de 1 y 2 dormitorios. Dos millones de metros cuadrados nuevos, 900 millones de dólares de inversión, todo un record que apenas si se puede comparar con los 750 mil metros cuadrados del mejor trienio de los 90 (94-96).

Y todo esto con créditos a cuentagotas. Según la Cámara Argentina de la Construcción, en la década pasada el 90% de la compra de viviendas era mediante crédito hipotecario, en tanto hoy apenas ronda el 30%.

Los edificios siguen construyéndose. Más del 50% están en manos de empresas constructoras de larga trayectoria en la ciudad, a lo que se suman nuevos actores no siempre vinculados a la construcción que ven un filón rentable y se meten en el negocio.

Por paradójico que parezca hay edificios que se construyen a partir de la iniciativa de un abogado que junta inversionistas, seña un terreno, busca arquitectos e ingenieros y se larga a construir.

El tan mentado boom se sostiene en el tiempo y se expande en la ciudad, los vecinos de la República de la Sexta, de la Terminal de Ómnibus, de Echesortu y hasta del barrio Azcuénaga ven como las horas de sol son menos y las sombras se hacen largas. Ya no es extraño ver 10 pisos en barrios que fueron de casas bajas.

El presidente de la Cámara Argentina de la Construcción delegación Rosario, Gustavo Gardebled, dice que muchos de los que compran son productores agropecuarios de la zona sur de Santa Fe, y arriesga estimaciones “el 80% compra para habitar, y el 20% restante lo hace como inversión”. Todos los especialistas comparten la opinión de que la mayor parte del capital llega de los excedentes de las zonas rurales. Gardebled no habla de boom, prefiere caracterizar al momento actual como “recuperación de valores históricos de construcción”.

Una renta del montón

El panorama actual incluye la estabilización de los alquileres desde principios de año, y el amesetamiento de los precios de venta de los inmuebles. Ya pasó el tiempo de ganancias extraordinarias en menos de un año. Así que según los especialistas en mercado inmobiliario hay que buscar razones no puramente económicas para el alto volumen de la inversión en ladrillos.

Cristian Módolo, economista de la consultora Cepea, menciona la naturaleza conservadora de la inversión inmobiliaria. “Es una inversión clásica, que en el momento actual tiene bajo riesgo, y da una renta moderada. Para entenderlo no se puede dejar de lado las crisis del pasado reciente de la economía argentina. La industria de la construcción da seguridades, y hay un público muy sensible a eso” describe Modolo, quien además agrega que ante la falta de crédito el mercado inmobiliario se sigue moviendo a partir de la colocación de excedentes en nuevas viviendas. Si bien hay proyectos que prometen una ganancia en la venta del 20% cuando la inversión es previa al inicio de la construcción, nadie da garantías.

En palabras de los entendidos, el mercado está raro. “La situación es anormal”, se animó a decir un especialista que prefirió mantenerse en el anonimato. Y parece haber motivos: no hay crédito pero hay inversores, se vende casi todo lo que se construye (y este casi muchos lo toman como signo), la relación entre los valores de mercado y el salario promedio es disparatada, los alquileres llegaron al techo que el momento económico permite, hay más demanda que oferta para alquilar, y el costo del metro cuadrado sigue aumentando. Además, hay déficit de edificios de oficinas y construcciones industriales con mayores posibilidades de renta que la construcción residencial, y no se registra una inversión equivalente en ese segmento a la de edificios de departamentos de 1 y 2 dormitorios. Pero la situación no se resume en esto, Rosario sigue teniendo déficit de viviendas. Las 5.000 nuevas unidades no llegan a cubrir los 4.000 nuevos matrimonios rosarinos de 2005 ni el crecimiento vegetativo de la población que ronda los 4.500 habitantes por año.

El mercado está raro. Hay quienes hablan de burbuja, de una “sobrevaluación que puede llegar al 20%”, y quienes sostienen que este ritmo de crecimiento y estos valores vinieron para quedarse.

Según Cristian Modolo, los alquileres aumentaron un promedio de 165% desde la devaluación y actualmente representan una renta de entre el 5 y 6% anual. En tanto los precios de compra venta están 10% por encima de los valores vigentes en los 90. El valor de construcción promedio ronda los 450 dólares el metro cuadrado.

Mientras tanto, los lotes siguen aumentando. Según Hugo Pietrafesa, de la Asociación de Empresarios de la Vivienda, la incidencia histórica del valor del terreno, que estaba entre el 8 y 10% del costo total de un edificio, hoy trepa en algunos casos hasta el 20%.

Así las cosas, con un mercado que se debate entre la burbuja y la consolidación, no paran de llegar nuevos inversionistas dispuestos a desembolsar más de U$S 40.000 para quedarse con un departamento a estrenar.

Entretanto, la pregunta del millón, más ahora luego de las últimas medidas del gobierno, es si aquella tradición de la Europa meridional del techo propio que se trasladó a la Argentina vía la inmigración podrá seguir vigente… o si por el contrario estamos condenados a ser inquilinos toda la vida.

 
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