Las nuevas restricciones que rigen desde este fin de semana para frenar la segunda ola de contagios, vuelven a poner en estado de alerta a inquilinos, propietarios, inmobiliarias e inversores que quedaron atrapados a los cambios de último momento. ¿Cómo es la realidad que enfrenta el sector en la ciudad de Santa Fe y la región?

“Estar cerrados sin atención al público, sin poder mostrar inmuebles ni firmar contratos o recibir nuevas llaves, tiene un impacto muy duro en la actividad”, señala el presidente de la Cámara de Empresas y Corredores Inmobiliarios de la provincia de Santa Fe (CECI), Walter Govone en exclusiva a Ecos365.

Hace ya más de un año que las inmobiliarias vienen de un duro trajín. Tuvieron que readaptarse rápidamente al home office a pesar de que la presencialidad es fundamental para la actividad ya que “hay muchas cosas que son imposible hacerlas de otra manera”.

“Nadie compra una propiedad o alquila un inmueble sin realizar un recorrido previo y con este nuevo escenario se complica poder concretar operaciones”, afirman.

“Estamos dispuestos y vamos a hacer el esfuerzo para salir de esta situación, que esperemos que sea por 9 ó 10 días, pero el impacto será importante ya que se suma a los meses complicados que veníamos transitando”, señalan desde la Cámara santafesina que agrupa a más de 100 inmobiliarias en toda la provincia.

El sector viene de transitar un año de profundos cambios en las reglas de juego, primero fueron los desafíos de la cuarentena y el teletrabajo; luego los decretos que congelaron los precios de alquileres, suspendieron desalojos y prorrogaron los vencimientos de contratos y cómo si fuera poco, el Congreso aprobó una nueva ley que modificó las relaciones entre inquilinos y propietarios. 

Desde la CECI advierten que tanto el mercado de alquileres cómo de compraventa de inmuebles fue uno de los más afectados este último tiempo. 

¿Qué pasó con las ventas?

En lo que refiere a operaciones de ventas o nuevos proyectos, los altos valores inflacionarios llevaron a que hayan desaparecido por completo las líneas de créditos hipotecarios y prácticamente hoy, el mercado lo mueve el inversor que busca oportunidades en dólares, señaló Govone.

“Los que quieren acceder a su primera vivienda no es que desaparecieron, pero al no tener los medios necesarios para llegar a un inmueble, sin ningún tipo de financiamiento, quedaron directamente fuera del mercado”, dijo. Y agregó: "Celebramos los nuevos programas oficiales cómo el ProCreAr o Casa Propia, pero realmente no tenemos noticias de si están funcionando o no en Santa Fe o zonas aledañas". 

Primero porque son muy pocos los proyectos asignados a la región, sumado a que hoy las familias no poseen capacidad de ahorro. Entonces, “si ni siquiera pueden pagar una cuota accesible acorde a los ingresos, también se les hace dificultoso acceder a esos préstamos”, consideró Govone. 

Hoy la situación es muy compleja, en los últimos años el poder adquisitivo de las familias se vio disminuido de manera abismal y el mercado solamente está traccionado por el que tiene un resto y no necesita de financiación, describió Govone.

Sin embargo, los operadores inmobiliarios santafesinos advierten que la pandemia generó un nuevo nicho, subió con fuerza la demanda de casas y en especial en barrios privados o country para aprovechar espacios al aire libre.

Muchos inversores compran terrenos y deciden construir casas para después ofrecer en alquiler, “esto dinamizó un mercado que hasta el momento no era tan explotado”, señalan.

Al ritmo del dólar

“El valor del dólar siempre ayudó cuándo estuvo estable”, advierten operadores locales.

En el sector inmobiliario importa más la estabilidad del billete que su valor de cotización. Si después el dólar vale $100, $150 o $200, el mercado se adapta, pero ante momentos de volatilidad es difícil fijar precios porque la incertidumbre paraliza las decisiones.

“En estos últimos dos meses, que se estabilizó cerca de los $150, las operaciones se completaban, pero ahora que comenzó a subir un poco, sumado a las nuevas medidas, todo el mundo comenzó a frenar las operaciones”, afirma Govone. 

En momentos de volatilidad el mercado pierde una referencia clara y se postergan operaciones.

¿Qué pasó últimamente con los precios?

Desde el sector señalan que las cotizaciones de las unidades se han acomodado a la nueva realidad económica y condiciones del mercado.

Pero, afirman que todo depende de la moneda que se tome cómo referencia y el segmento de propiedades que se analice, a modo de ejemplo indican que:

Un departamento a estrenar en pleno centro de la ciudad de Santa Fe cotizaba cerca de los US$ 100.000 a principios del 2018, con un dólar debajo de los $30. 

Hoy, solo 3 años después, ese departamento se puede pagar entre 70.000 y 75.000 dólares. “Ahí vemos que medidos en dólares se acomodaron los valores entre un 25 y 30% menos” señalan operadores locales.

La ecuación cambia si el análisis se hace en pesos, ya que el dólar que se consigue en el mercado libre para realizar esa operación pasó de valer $30 a $150. 

Por ende, "las propiedades si bien bajaron en dólares, si el análisis lo hacemos en términos de poder adquisitivo de esos pesos, están en sus valores más altos de los últimos 30 o 40 años en la ciudad”, señalan.  

El ejemplo más concreto se da en referencia a ingresos promedios de un empleado de comercio de Santa Fe, advierte Govone. Se disparó la cantidad de sueldos que se necesitan para llegar a comprar un inmueble. 

“Históricamente con 100 sueldos de comercio hace 30 o 35 años podías comprarte una casa en un barrio cercano al centro de la ciudad de Santa Fe. Hoy, tenés que hablar de más de 200 sueldos de comercio”. 

“En el lapso de esos 30 años el poder adquisitivo se fue deteriorando y notamos que es una tendencia que continúa”, señala el arquitecto.

El costo de construcción y valor de las propiedades aumenta a al ritmo de la inflación y se desacopla de los sueldos.

En los últimos años el precio de las propiedades bajó en dólares y se vio beneficiado el que tenía dólares ahorrados, ya que ahora necesitas menos billetes para comprar lo mismo que hace unos años.

Pero han subido estrepitosamente, si se mide en pesos. Tornándose casi inalcanzable en relación al ingreso promedio de la gente. 

“Hoy el que está pensando en comprar, lo hace cómo resguardo de valor y no por su renta. Es invertir para cubrirse contra la inflación y los saltos del dólar”.

Mercado de alquileres

Desde la Cámara de Empresas y Corredores Inmobiliarios de Santa Fe señalan que la demanda de alquileres para vivienda se sostiene a buen ritmo. Sin embargo, hay dos factores que impulsaron los precios a la hora de firmar los nuevos contratos.

Primero, la puesta en marcha de la ley de Alquileres que, según Govone, “generó muchos inconvenientes, perjudicando más al inquilino, de lo que creían que iba a favorecer”.

Y segundo, el DNU que congeló los alquileres por casi un año y produjo desequilibrios muy fuertes. 

Al punto que hoy, cuándo hay que volver a firmar esos contratos -cómo mínimo por 3 años -, impacta en los costos de renovación que se elevaron en un 50% y también sobre los montos de los cuáles se parten, que ya venían muy desactualizados.

Durante el año pasado se dieron situaciones atípicas, señalan desde la CECI. Inquilinos que se les terminaba el contrato en abril del 2020 y por el DNU, prorrogaron hasta abril 2021 sin modificar el alquiler. En estos casos ya venían pagando montos bajos, entonces cuándo el propietario pudo actualizar, lo hizo teniendo en cuenta esas variables. 

40%

Fue el aumento de alquileres en promedio para este 2021 respecto a un año atrás.

10%

Vienen perdiendo año a año los alquileres contra la inflación desde los últimos 5 años.

2,5% anual

Es la rentabilidad promedio de un inmueble puesto en alquiler (el valor más bajo en 25 años).

5%

Es la mora o retraso promedio de pagos que tienen las inmobiliarias en su cartera de inquilinos.

En el tema endeudamiento, desde el sector inmobiliario hicieron una aclaración: “Si tomamos en cuenta el contexto económico y la situación de pandemia, en Santa Fe, actualmente estamos con una mora que es razonablemente normal”, advirtió Govone.

Sobre una cartera de alquileres, el retraso normal en los pagos ronda entre el 3% y 4 % y “hoy estamos apenas por arriba de esos valores”.

En el peor momento de la pandemia, (abril y mayo del año pasado), se llegó al 20% de inquilinos que no cumplían con los pagos a término, pero esto se dio más que nada por una cuestión de incertidumbre sobre no tener en claro que iba a pasar con los ingresos. 

Luego, cuándo la mayoría pudo seguir cobrando con cierta normalidad y obtener fondos, esa mora fue bajando hasta llegar a valores aceptables. “A pesar de la crisis que subsiste es un poco elevada, pero en un contexto de pandemia no es algo que esté preocupando”, advierten las inmobiliarias. 

Se reactiva la demanda de universitarios

Otra de las severas consecuencias de la pandemia en el mercado de alquileres santafesino se dio con la suspensión de las clases presenciales en las universidades. 

Muchos padres viendo que ya a mitad de año no iban a continuar las clases, desocuparon los inmuebles de los estudiantes y decidieron que regresen a sus casas.

Sin embargo, "ese fenómeno duró poco, ya que desde fines del año pasado notamos que se retomó el interés de nuevos alumnos en búsqueda de inmuebles para alquilar", señalan las inmobiliarias. 

Por diferentes motivos, muchos jóvenes encontraron que estudiar desde sus hogares tampoco fue tan fácil.

Uno de los motivos que influyó fue la conectividad para poder cursar, ya que en muchas ciudades y pueblos del interior todavía no tienen un buen acceso a internet. Y otro que motivó el regreso de los alumnos a Santa Fe, tiene que ver con que no todas las familias cuentan con la estructura para realizar la virtualidad en simultáneo. 

“El ámbito de estudio no es el mismo y se pierde privacidad o tranquilidad para concentrarse y estudiar, esto hizo que se retome el interés habitacional en los lugares dónde están las universidades”, señaló Govone.

“Lo que notamos es que este año, no con la masividad ni la cantidad que, sucedida normalmente en diciembre y en enero, empezaron a volver, por más virtualidad que tenga la facultad, porque encuentran acá en un departamento y con otros compañeros de estudio, un mejor ámbito que en sus lugares de origen”, describió.

“Aquellos padres que estaban en condiciones de hacer el esfuerzo, firmaron nuevos contratos”, agregó Govone.

Golpe al turismo y alquileres temporarios

Estos últimos años la demanda y la inversión en nuevos proyectos de alquileres temporarios asociados al turismo ha aumentado considerablemente, advierten desde el sector.

“La solicitud de departamentos o casas descanso ya amobladas para turismo de fin de semana en la ciudad, viene creciendo con fuerza”, señala el presidente de la Cámara inmobiliaria.

Desde este punto, las nuevas restricciones vienen a poner un freno a ese nuevo nicho que desarrolló el sector. “Pero soy optimista con la capacidad de respuesta que tiene nuestro mercado ante las reglas de juego tan cambiantes”, indicó.

Santa Fe se posicionó como una sede de turismo receptivo de fin de semana, de viajes cortos de dos o tres días y eso potenció la demanda de propiedades, revalorizó el mercado y el interés de los inversores.

Sin embargo, por ahora, va a estar supeditado a cómo evoluciona la pandemia y hasta dónde se mantienen las medidas de aislamiento. “La segunda ola del Covid-19 ha restringido todo y pegó muy duro en este tipo de operaciones”, señalan las inmobiliarias. 

De los locales vacíos al “boom por las casas”

La pandemia aceleró los procesos de un sector cómo el comercio que venía muy castigado. Ya que la cuarentena hizo que muchas empresas tuvieran que cerrar sus puertas, modificando su modalidad de trabajo y no todos pudieron adaptarse.

En este sentido, las inmobiliarias de Santa Fe advirtieron tres tipos de situaciones: 

Algunos se volcaron a la venta online y se replantearon tener grandes salones de exhibición que ya no eran necesarios. Otros, con la mitad de la superficie aprovecharon para recortar costos y se reestructuró. Y hay quienes directamente dijeron no puedo sostener más el alquiler, no hay ventas, no hay gente en las calles y para no seguir acumulando deudas decidió rescindir el contrato. 

“Para el propietario de un local de grandes superficies, nunca fue negocio tenerlo desocupado” afirma Govone. Por eso, “los valores de los alquileres comerciales bajaron en términos reales respecto a un año atrás, porque hoy hay demanda y el objetivo es volverlos a ocupar”.

Sin embargo, en las unidades de viviendas, pasa exactamente lo contrario. 

“Notamos que hubo un boom en la demanda de casas, ya que apenas se desocupan se alquilan a valores impensados años atrás”. 

“Hoy los inquilinos están dispuestos a pagar arriba de los $50.000 por mes por una casa con patio, cochera y buena ubicación.

El “efecto confinamiento” impactó mucho en las familias, lo cual, al estar tanto tiempo encerrados, hoy se valora mucho más los espacios al aire libre antes que un departamento.

Desafíos y expectativas

El mercado inmobiliario santafesino arrancó el 2021 con buenas expectativas de recuperar volumen de negocios luego de un 2020 atípico.

“Nuestro rubro pudo empezar con una cierta normalidad recién en julio/agosto, en el medio tuvimos un reacomodamiento de precios importante y hacia fin de año, empezamos a notar una reactivación”, siempre comparando con un año base muy bajo”, señalan desde la Cámara que agrupa al sector. “Cualquier cosa que mejorara ya era muy bueno”. 

“Estuvimos desde noviembre a febrero con una relativa estabilidad cambiaria que acompañó, notamos mayor demanda que pudimos atender al público de manera presencial y comenzamos a trabajar mucho más”. 

“Pero desde este mes se frenó todo y ahora estamos ante un nuevo cierre de operaciones y sin un horizonte cierto de hasta cuándo se extenderán las medidas”. 

“Otra vez la misma película de terror del año pasado; la misma incertidumbre, que no es solo de las inmobiliarias, sino también de nuestros clientes”, concluyen.