La semana pasada el Senado aprobó la nueva ley de Alquileres, que reformaría el vínculo entre propietarios e inquilinos. La nueva norma incorpora varios cambios y su sanción trajo preguntas tanto a locadores como a locatarios. 

Entre los cambios más importantes, aparece que la duración de los contratos se extiende a tres años, los valores de los alquileres se incrementan una vez por año con un índice compuesto en un 50% por la inflación que mide el Indec y 50% por la evolución de los salarios y se amplían las opciones de garantías que se pueden presentar.

Desde el Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Rosario consideran que muchos de los puntos que se trataron en la ley prácticamente ya eran parte de usos y costumbres actuales, es decir, que hubo pocos cambios sustanciales. Por ejemplo, un primer elemento son los depósitos de garantía. "En nuestra circunscripción muy pocos lo utilizaban", explicó Andrés Gariboldi, presidente del Cocir, 2da circunscripción. 

También mencionó como segundo elemento la garantía del interior, seguro de caución o recibo de sueldo. "Un porcentaje elevadísimo de corredores inmobiliarios lo utilizaban", sostuvo. 

Un tercer elemento de uso y costumbre sería el pago de expensas comunes y expensas extraordinarias. "Hace tiempo que las expensas ordinarias las paga el locatario y las expensas extraordinarias las paga el locador", indicó. 

Por ello, Gariboldi considera que la gran variante que se presenta es la prolongación del contrato, que se extiende de dos a tres años. 

"Lo que vemos en esto es que en un país con una inflación un poco incierta, el plazo de tres años probablemente en algún momento deje de tener un valor cierto para la locación", explicó el referente del Cocir. 

Para Gariboldi, la fórmula previa le daba mayor previsibilidad al locatario: en un contrato de $10.000 el primer año, al segundo año iba a ser de $13.000. Ahora en un contrato de $10.000 el primer año, el valor del segundo año será el resultado del índice compuesto en un 50% del aumento salarial (Ripte) y 50% de la inflación (IPC). 

"Eso es una desventaja porque no da previsibilidad al locatario y lo deja en manos de una futura inflación, dependiendo de la coyuntura", explicó y consideró que, de todos modos, la situación se ordenará de forma gradual y será tarea de los corredores inmobiliarios trabajar para "buscar un equilibrio". 

"Si se toma como ejemplo el 2019, la gran mayoría de los contratos se actualizaron entre un 30 y un 35%; si se hubiera aplicado la fórmula que plantea hoy la nueva ley, la actualización de contratos de alquiler hubiese sido del 46%, por lo que el locatario tendría un perjuicio", ejemplificó. 

En paralelo, Gariboldi sostuvo que sumar un año al contrato es un beneficio para el inquilino ya que permite extender los plazos de mudanza. También tiene otros detalles menores vinculados a reparaciones e impuestos que benefician al inquilino. 

Pero lo más relevante, para el referente del Cocir, es la actualización de precios con índice. "Eso había quedado sin efecto desde que se sancionó la ley de emergencia económica en el 2001, que los contratos no se podían potenciar ni indexar. Esta ley deja ese artículo sin efecto y permite la actualización de contratos de vivienda con ajustes anuales y contratos comerciales con ajustes que hasta podrían ser mensuales", explicó. 

La ley todavía no está promulgada ni reglamentada: solo después de eso entrará en vigencia. Además, Gariboldi destacó la necesidad de esclarecer que lo que entra en vigencia es únicamente para los nuevos contratos. 

Además, hasta el próximo 30 de septiembre, todavía está vigente el DNU 320 dictado por el presidente Alberto Fernández en el que se ordenó la prórroga de contratos, congelamiento de cuotas de renta y prohibición de desalojos, ante la pandemia de coronavirus.

Un resumen de los principales cambios de la nueva norma pueden verse en el siguiente link.