¿En Rosario hay 80 mil viviendas vacías? ¿Tanto es el nivel de especulación inmobiliaria que hay miles de viviendas cerradas esperando mejores precios? Ese número, que quedó instalado en la opinión pública, y que reaparece cada vez que en el Concejo se instala la necesidad de implementar regulaciones sobre alquileres (como sobre-tasas por viviendas vacantes) se conoció en julio de 2016 cuando por el Centro de Estudios Scalabrini Ortiz presentó en el Concejo un informe sobre el mercado de viviendas en Rosario que había sido elaborado en base a los datos oficiales del Censo que hizo el Indec en 2010.
Ante semejante cifra, la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), que reúne a los constructores y desarrolladores de obras privadas de la región, le encargó al Instituto de Estudios Económicos de la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad Nacional de Rosario (UNR) que confirme la situación. Y la conclusión a la que arribaron los especialistas en 2017 fue radicalmente distinta: en Rosario había 17.913 viviendas vacías, que representan el 5% del stock de inmuebles, porcentaje que es el mismo desde los noventa y que es similar al de las ciudades de Córdoba y Santa Fe.
¿Cómo puede haber tanta diferencia? El licenciado Hernán Lapelle, del equipo de economistas del centro de estudios universitario, se lo explicó a Rosario3.
“Primero, nos pusimos a estudiar qué significa para la legislación internacional, por ejemplo en España o en Inglaterra, el concepto de vivienda vacía. Y lo que concluyen es que la vivienda vacía es la que estando en condiciones de habitabilidad no lo está de manera sostenida por razones especulativas. Luego, empezamos a estudiar los datos que arrojaba el censo nacional. Y la primera objeción que vimos fue que las 80 mil viviendas vacías no estaban en la ciudad de Rosario, sino en el departamento Rosario; y ya de por sí eso marca un cambio importante en la cantidad final”, recuerda el economista.
“Pero hilando fino, vimos que el Indec hablaba de viviendas deshabitadas que no es lo mismo que vacías. Por ejemplo, tomaba como deshabitada a una propiedad sin ocupantes pero con cartel de alquiler. Y eso no es vacía porque la vivienda está en el mercado a la espera de ser alquilada. La única forma de poder tomarla como vacía es si el propietario pide un precio desproporcionado, por ejemplo cobrar un millón de pesos al mes por un monoambiente mostrando así su voluntad de no querer alquilarla", dijo.
"También detectamos que el Indec tomaba como viviendas vacías a departamentos en edificios en construcción. Y también tomaba como vivienda vacía a la segunda vivienda de una familia, por ejemplo los que tienen quintas en Funes, y eso no es una vivienda vacía. Además, había casas que habían cambiado de status y tenían un uso comercial, por ejemplo consultorios odontológios o médicos, y eso no es una vivienda vacía para la legislación internacional por más que allí no viva nadie”, resaltó Lapelle.
Fue así que tras pasar ese filtro, los economistas de la UNR llegaron a la conclusión de que en Rosario, según el censo 2010, había 17.913 viviendas vacías y no 80.000. “Y al comparar ese número con el stock de viviendas, nos arrojó que representa el 5%; un porcentaje similar al de ciudades como Córdoba y Santa Fe y que se mantiene estructuralmente estable desde los 90”, agregó el licenciado. “La imagen de una ciudad repleta de departamentos cerrados no es real”, destacó finalmente.
Lapelle, junto con la licenciada Paula Báscolo, recordaron este martes su investigación durante una exposición en el marco de encuentro organizado por la AEV en la Federación Gremial como parte de las actividades por el 50 aniversario de la cámara que reúne a los constructores de obra privada. Y la razón de traer a cuento lo ocurrido fue para resaltar la importancia de la generación de datos ciertos sobre el estado del mercado inmobiliario a la hora de las discusiones por legislaciones que buscan regularlo.
“Es fundamental tener datos precisos y certeros que desmientan relatos o prejuicios. No sólo para presentarles a los inversores y compradores de vivienda, sino también para presentarles a legisladores, funcionarios y políticos quienes son los que crean los marcos legales y que, si lo hacen sobre bases no reales, pueden generar muchos perjuicios para un sector tan importante como la construcción”, señaló Andrés Gariboldi, titular del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario, quien coordinó el panel de los economistas.
“Hay que construir sobre certezas. Poner sobre la mesa el número real de la cantidad de viviendas vacías que existe en Rosario también sirve para contribuir con los proyectos de regulaciones que, cada tanto, son propuestos por concejales y diputados, pero no sobre datos concretos”, dijo el titular de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), Gonzalo Espíndola, al cierre de un encuentro realizado en el marco del ciclo “Miradas que Construyen” que organiza la entidad empresaria.