La oferta de naves industriales y logísticas para alquiler y venta en el Gran Rosario subió 46.5% en un año, impulsada principalmente por las propiedades destinadas al alquiler, cuya suba interanual alcanzó el 70,5%.
El dato surge del quinto relevamiento sobre disponibilidad y valores de Naves Industriales y Logísticas en la Región Rosario que realizan el Departamento Logístico e Industrial y el de Estadística del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe sede Rosario con el objetivo de contar con información dedigna sobre el área metropolitana de Rosario.
El fuerte aumento de la disponibilidad choca con una caída del consumo y de la producción industrial que dificulta la colocación de los depósitos y al mismo tiempo mantiene la suba del precio del metro cuadrado en dólares por debajo de la inflación. El cambio de modelo económico provocó que ya no sea tan redituable acumular stock (que antes subía por la disparada inflacionaria) justo cuando llegan al mercado muchos depósitos que se empezaron a proyectar antes del recambio presidencial. Y por eso el negocio de invertir en galpones, que sigue teniendo más rentabilidad que el del alquiler residencial, perdió brillo.
Mapa de la región
El objeto de estudio son las Naves Industriales y Logísticas para la venta y/o alquiler cuya superficie sea de al menos mil (1.000) metros cuadrados y que se encuentren localizados en un área de hasta 25 km alrededor de la ciudad de Rosario, incluida esta.
Para el análisis territorial de las Naves Industriales y Logísticas, se dividió el área de 25 km alrededor de Rosario en tres radios: el primero, denominado Radio Urbano, abarca desde el centro de la ciudad de Rosario hasta Circunvalación; el segundo, llamado Radio Primero, comprende el área formada entre Circunvalación y la Ruta Nacional A012 y el tercero, Radio Segundo, llega hasta el límite de los 25 km.
En septiembre de 2026, se relevaron un total de 293 Naves Industriales y Logísticas en la Región Rosario de las cuales el 55% se ofrecen en alquiler y el 45% en venta. Las mismas totalizan una superficie ofrecida de 787.801 metros cuadrados y una superficie promedio de nave de 2.688,74 metros cuadrados, siendo esta sensiblemente mayor (40,6%) para las naves en alquiler que para las que se encuentran en venta.
Al analizar la distribución territorial, el Radio Primero concentra aproximadamente el 54% de las naves de mil metros cuadrados o más, así como el 59,6% de la superficie disponible total. Por su parte, el Radio Urbano representa el 40,3% de los inmuebles y el 31,6% de la superficie ofrecida, mientras que el Radio Segundo, representa el 5,8% y el 8,8%, respectivamente.
La mayor cantidad y superficie destinada a la venta se encuentra en el Radio Urbano, con una supefircie promedio de nave de 2.052,87 m2. Seguidamente, el número de naves y supercie total disminuyen a medida que se aleja de la ciudad, aunque la supercie promedio destinada a venta aumenta.
Los inmuebles ofrecidos para la venta se concentran tanto en cantidad (58%) como en superficie (54,2%) en el Radio Urbano. Por su parte, la mayor proporción de Naves ofrecidas en alquiler, medida tanto en cantidad de inmuebles como en metros cuadrados, se localiza en el Radio Primero (67,9% y 71,2%, respectivamente).
Precios y valores
El valor promedio ofrecido en septiembre de 2026 de las naves industriales y logísticas para la venta asciende a 520,42 U$s/m2. En el Radio Urbano, el valor medio se encuentra por debajo del valor general, mientras que en los otros dos por encima. El valor del metro cuadrado promedio más alto se corresponde con el Radio Primero, alcanzando los 583,31 U$s/m2.
El valor medio para el nivel general marca una caída entre agosto de 2024 e igual período de 2025, aunque en septiembre de 2026 se registra un incremento de 5,3% respecto del año anterior.
Sin embargo, este aumento para septiembre de 2026 no logra superar el alcanzado en 2024. Igual comportamiento (caída y posterior recuperación) se observa en los radios Urbano y Primero, aunque en este último el valor sobrepasa al registrado en 2024.
En el Radio Segundo, por el contrario, se registró una caída interanual de 2% del valor promedio en dólares del m2 en este último año, aunque dado el bajo número de naves debe tomarse con cautela.
El valor promedio del alquiler de las Naves Industriales y Logísticas es de 3,5 U$s/m2 por mes. En los radios Urbano y Segundo, los valores medios se encuentran por debajo, alcanzando las cifras de 2,81 U$s/m2 y 3,00 U$s/m2, respectivamente. Por su parte, en el Radio Primero el valor se encuentra por encima del general, siendo de 3,6 U$s/m2. Vale recordar que este último es el que concentra la mayor proporción de Naves Industriales y Logísticas ofrecidas en alquiler.
Los valores ofrecidos en alquiler en septiembre de 2026 mostraron un incremento promedio de 12,9% respecto de agosto de 2025, explicado por las subas del valor promedio en dólares por m2 de 22,2% en el Radio Urbano y de 12,5% en el Radio Primero, mientras que en el Radio Segundo se mantuvo el valor.
Rentabilidad
“Vale considerar que en dicho período la cotización de dólar subió un 16,7%, por lo que sólo las naves localizadas en el Radio Urbano superaron dicho incremento. Si tenemos en cuenta los últimos tres años, tanto en el Radio Urbano como en el total general, se observan tendencias crecientes de los valores en U$s por m2 ofrecidos en alquiler. En el Radio Primero, se registra una suba entre puntas (agosto 2024 vs septiembre 2026) y lo contrario, en el Radio Segundo”, señala el informe.
A partir de los valores promedios de alquiler y de venta se estimó la rentabilidad bruta anual, denida como el cociente entre el alquiler anualizado y el valor de venta por m².
En septiembre de 2026 la rentabilidad del total relevado alcanza el 8,1%, frente al 7,5% de agosto de 2025 y al 5,7% de agosto de 2024. El aumento se explica principalmente por el Radio Urbano, donde la rentabilidad pasó de 3,8% a 6,6%, ya que los alquileres en dólares crecieron más que los precios de venta.
En el Radio Primero, en cambio, la rentabilidad disminuyó de 8,0% a 7,4% debido a la suba del valor de venta, mientras que en el Radio Segundo se mantuvo en torno al 6,4%. Como resultado, las diferencias entre radios se redujeron de manera sostenida: en 2024 el Radio Primero rendía más del doble que el Urbano y en 2026 los tres radios se ubican entre 6,4% y 7,4%.