Conseguir una garantía para alquilar un inmueble sigue siendo uno de los mayores escollos del acceso a la vivienda en Argentina. Tener que pedirle ese favor (escritura de propiedad o recibo de sueldo) a familiares y amigos de forma reiterada resulta incómodo. Como alternativa a esa situación, desde 2020 existen otras opciones legales y reguladas (ahora sujetas a acuerdo entre las partes) que modificaron el panorama.
El año 2020, un punto de inflexión
De acuerdo a los resultados del Censo 2022 difundidos por el Instituto Nacional de estadísticas y Censos (Indec) 17,4% de la población de Argentina (7.925.280 personas) habita en viviendas alquiladas. La imposibilidad de acceder a una casa propia y solucionar el problema habitacional, ubica a esta franja de población frente a varios desafíos periódicos: renegociar contratos, buscar alternativas en caso de que el dueño decida no renovar y procurarse garantes que (con la escritura de su propiedad o con su recibo de sueldo) le permitan hacer frente a cada nueva relación contractual, constituyéndose en responsables de correr con los gastos frente al locador, en caso de que el inquilino se muestre insolvente o deje de pagar por cualquier motivo.
En este último punto –el de las garantías– suele estar el mayor obstáculo para quienes no cuentan con familiares o amigos que estén en condiciones y deseen hacer frente a esa obligación. Pero ese panorama se modificó en el año 2020, cuando los seguros de caución para alquileres se reglamentaron de manera oficial con la sanción de la Ley de Alquileres 27.551, que impulsó los seguros de caución como alternativa formal frente a la garantía propietaria tradicional.
Tras la derogación de la Ley 27.551 por el DNU 70/2023 en diciembre de 2023, las garantías de alquiler pasaron a regirse por la libertad contractual del Código Civil y Comercial. El seguro de caución siguió vigente y es muy utilizado en el mercado, aunque ya no es un recurso de aceptación obligatoria por ley, sino una opción sujeta al acuerdo entre propietario y inquilino.
Demostración de ingresos: el nuevo filtro
Con esa salvedad (la necesidad de que haya un acuerdo entre las partes y que el propietario acepte el seguro de caución) la falta de escritura propietaria como garantía ya no es un impedimento excluyente, pero aparece un nuevo filtro: el recibo de sueldo del inquilino o inquilinos.
Las compañías aseguradoras y entidades bancarias que otorgan los seguros de caución exigen como condición que el solicitante pueda demostrar que cuenta con ingresos mensuales fijos (recibo de sueldo, monotributo o autónomo) que tripliquen o cuadrupliquen el costo mensual del alquiler. Se permite sumar ingresos con familiares o amigos.
Dada la (también) creciente informalidad laboral en Argentina (caracterizada por precariedad en los puestos de trabajo, ausencia de un vínculo laboral demostrable en los papeles o recibos de sueldo con una parte del sueldo declarado y otro sin declarar) este requisito opera como nuevo filtro para los inquilinos que se ven impedidos de poder solicitar el seguro, al no poder demostrar sus ingresos.
Seguro de Caución
Es la alternativa más pedida y la más aceptada por el sector inmobiliario. Funciona mediante una póliza emitida por una compañía de seguros, que actúa como garante en caso de que el inquilino deje de pagar. En ese caso, la aseguradora cubre automáticamente el alquiler, expensas e impuestos al dueño, y luego le reclama la deuda al inquilino.
El costo de este seguro suele oscilar entre 1 y 2 meses de alquiler y se puede financiar en cuotas. En todos los casos se sugiere acudir a entidades aprobadas por la Superintendencia de Seguros de la Nación (SSN).
Fianzas privadas
Son emitidas por entidades comerciales que brindan un servicio similar al seguro de caución, pero con un marco de contratación privado. Trabajan de forma digital y aprobaciones que rondan las 24 horas. Cuestan cerca de 6% del total del contrato, con opción de pago en cuotas.
Es importante tener en cuenta que las entidades financieras no reguladas que ofrecen garantías de alquiler por fuera del control de la SSN (empresas de garantías privadas de tipo comercial o digital) no cuentan con el respaldo ni la fiscalización de la mencionada Superintendencia.
Avales bancarios
Se trata de un respaldo otorgado por la entidad bancaria de la que el inquilino es cliente. El banco se compromete a responder ante el propietario en caso de incumplimiento del contrato por parte del inquilino. Su costo es de aproximadamente 5% del valor del contrato, más las habituales comisiones bancarias.
La web de la Superintendencia de Seguros de la Nación (SSN) permite verificar si el proveedor elegido está habilitado para brindar ese servicio.
Algunas de las entidades bancarias que ofrecen seguros de caución para alquileres en Rosario son: Banco de la Nación Argentina, Banco Municipal de Rosario, Banco Coinag, BBVA Argentina, Banco Hipotecario y Banco Macro.
Alternativa que crece
En los últimos años, el seguro de garantía de alquiler se fue consolidando en las principales ciudades del país ya que funciona eficazmente para las dos partes: el inquilino encuentra respuesta a su necesidad (se usa mucho en el caso de los estudiantes que se trasladan por motivos de estudio y no tienen familiares ni amigos en la nueva ciudad); y el propietario se siente más seguro de contar con el respaldo de un banco o de una compañía se de seguros, en caso de incumplimiento del pago de alquiler, expensas y/o expensas por parte del locatario.