Vuelve el crédito hipotecario, pero pocos acceden: qué muestran los últimos datos

El mercado de créditos hipotecarios en Argentina muestra señales de recuperación después de varios meses de caída, pero los últimos datos reflejan que la reactivación todavía no alcanza para recuperar el terreno perdido. Entre enero y septiembre de 2026 se otorgaron 20.900 préstamos, un 37% menos que en el mismo período del año anterior.

El repunte comenzó en junio y se consolidó durante los meses siguientes. Sin embargo, el crecimiento reciente convive con una fuerte concentración de las operaciones en pocas entidades financieras y en determinadas regiones del país.

Los datos corresponden al Monitor de asequibilidad de la vivienda de octubre de 2026, elaborado por el Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda Argentina (OFAVA), que analiza la evolución del financiamiento y las condiciones de acceso a la vivienda.

Créditos hipotecarios: cuántos préstamos se otorgaron en 2026

La evolución mensual muestra la magnitud de la desaceleración que atravesó el mercado. Durante los primeros meses del año, las operaciones comenzaron en niveles relativamente elevados, con 2.430 préstamos en enero y 2.408 en marzo.

La actividad se debilitó durante abril y mayo, cuando los desembolsos descendieron hasta un mínimo de 1.477 créditos mensuales. A partir de junio, la tendencia cambió y las operaciones comenzaron a aumentar.

En septiembre se otorgaron aproximadamente 3.600 préstamos, un nivel que volvió a acercar al mercado a los máximos registrados durante 2025.

Pese a esta mejora, las proyecciones del informe indican que el total anual de 2026 terminaría por debajo del año anterior. Si la recuperación continúa, las variaciones interanuales podrían volver a terreno positivo desde noviembre, aunque eso no garantiza que se revierta el resultado acumulado.

Banco Nación y BBVA, con la mayoría de los créditos hipotecarios

Uno de los principales rasgos del mercado es la concentración de los préstamos en un grupo reducido de entidades.

Entre enero y julio, el Banco Nación otorgó 9.375 créditos hipotecarios, equivalentes al 65,9% del total. BBVA, por su parte, sumó 1.999 operaciones, con una participación del 14%.

En conjunto, ambos bancos explicaron cerca de ocho de cada diez préstamos del período.

No obstante, la participación del Banco Nación mostró cambios durante el año. En enero concentraba el 86% de las operaciones, mientras que en junio había descendido al 46,5%. En julio volvió a ganar terreno, con 1.327 préstamos, equivalentes al 52,5% del total mensual.

En paralelo, la banca privada incrementó su presencia. BBVA pasó de representar el 3,5% de los créditos en enero a superar el 20% en mayo y junio. También registraron avances ICBC, Santander y Banco Ciudad.

La mayor participación de las entidades privadas amplía la competencia, aunque el mercado continúa dependiendo de las decisiones comerciales y las condiciones de financiación de pocos bancos.

Buenos Aires y CABA concentran casi dos de cada tres hipotecas

La distribución territorial es otro de los puntos que expone el informe. Entre enero y julio, la provincia de Buenos Aires registró 4.874 créditos hipotecarios, equivalentes al 34,2% del total. La Ciudad Autónoma de Buenos Aires sumó otros 4.228, con una participación del 29,7%.

En conjunto, ambos distritos concentraron casi el 64% de las operaciones.

Detrás aparecen Santa Fe, con el 9% de los préstamos; Córdoba, con el 6,4%; y Mendoza, con el 5,6%. Las cinco jurisdicciones reunieron el 85% de los créditos otorgados durante el período analizado.

La situación es muy diferente en el norte argentino. Las diez provincias del NOA y el NEA acumularon apenas 561 operaciones en siete meses, menos del 4% del total nacional.

Catamarca registró 13 créditos, La Rioja 16, Formosa 17 y Santiago del Estero 18. Ninguna de estas provincias alcanzó las 20 operaciones en el período.

Según el análisis de OFAVA, las diferencias responden tanto a las condiciones económicas de los hogares como a dificultades relacionadas con la formalidad laboral y la documentación de los inmuebles. La falta de escrituras y de propiedades aptas para constituir garantías también limita el acceso al financiamiento.

Bajan las tasas de los créditos UVA: qué cambió en los bancos

La reducción de las tasas aparece como uno de los factores favorables para el mercado hipotecario.

Entre julio y septiembre, la tasa promedio ofrecida para los créditos hipotecarios UVA descendió del 8,7% al 7,7%. De las 20 entidades relevadas, nueve redujeron sus tasas, diez las mantuvieron y una aplicó un aumento.

Siete de los bancos que recortaron sus tasas las llevaron al 7,5%, un nivel que comenzó a consolidarse como referencia del mercado. Al momento del relevamiento, realizado el 22 de septiembre, ocho de las 20 entidades ofrecían esa tasa.

La reducción también se observó en la banca privada. Entre las 13 entidades privadas relevadas, el promedio pasó del 9,5% al 8%, mientras que la tasa máxima descendió del 15% al 12%. En los siete bancos públicos analizados, el promedio bajó del 7,4% al 7,2%.

Estos movimientos coincidieron con las colocaciones de recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) en el sistema bancario. En las dos primeras licitaciones, realizadas el 7 de septiembre y el 6 de octubre, se colocaron $400.000 millones en plazos fijos.

De acuerdo con OFAVA, esos recursos equivalen a unos US$ 264 millones y podrían alcanzar para originar aproximadamente 3.500 créditos hipotecarios.

Cuánto pagan realmente los hogares por un crédito hipotecario

La baja de las tasas publicadas no se trasladó por completo al costo de los préstamos que efectivamente se concretan.

Según el informe, la tasa pactada en las operaciones se mantuvo alrededor del 7% durante el período analizado, con registros de entre el 6,7% y el 7,2%.

La diferencia entre las tasas ofrecidas por los bancos y las que finalmente se acordaron se redujo de 1,7 a 0,7 puntos porcentuales.

Esto indica que una parte importante de los créditos se concentra en entidades con condiciones más competitivas. Por ese motivo, las reducciones anunciadas por los bancos no necesariamente producen una caída equivalente en el costo promedio de todas las operaciones.

Además, las tasas no son el único factor que determina el acceso a una hipoteca. Los ingresos familiares, la estabilidad laboral, el ahorro disponible y el valor de las propiedades también condicionan la posibilidad de obtener financiación.

¿Se recupera el crédito hipotecario en Argentina?

Los últimos datos muestran una mejora en la cantidad de operaciones y una reducción de las tasas ofrecidas, pero todavía no permiten hablar de una recuperación consolidada.

El mercado acumula una caída interanual del 37% hasta septiembre, depende en gran medida de Banco Nación y BBVA y mantiene una fuerte concentración geográfica en Buenos Aires y CABA.

La evolución de los próximos meses será clave para determinar si el repunte iniciado en junio puede sostenerse. Por ahora, el escenario combina señales positivas en materia de tasas y desembolsos con obstáculos estructurales que siguen limitando el acceso al crédito para una parte importante de los hogares argentinos.