Alberdi y Fisherton, los barrios donde brotan los carteles de venta

Pasear por las calles internas de Alberdi, en la zona norte de Rosario, es ver frondosa arboleda, casas bajas con verde y patio delantero. Al oeste, en Fisherton, la zona residencial también ofrece parque, con terrenos más amplios que transmiten descanso y representan el sueño de una vida más tranquila. Pero lo que se repite en las dos zonas de la ciudad en el último tiempo, es el crecimiento de los carteles que anuncian las ventas de propiedades, buscando nuevos dueños.

“Hay un fenómeno particular en esas dos zonas, donde vemos cada vez más carteles porque el nivel de operaciones que hay es muy escaso. Cada día tenemos más inmuebles a la venta”, afirma Andrés Gariboldi, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir) en diálogo con Rosario3.

“La oferta se incrementa semana tras semana, y se va acumulando particularmente en Fisherton y Alberdi”, afirma Diego Ferreyra, corredor inmobiliario, con amplia experiencia en zona norte al tiempo que agrega que “hoy tenemos una gran cantidad de gente con intenciones de venta, pero la demanda no acompaña”.   

Quienes se quieren ir y hacia dónde 

Si bien, por una cuestión demográfica la mayoría de las 51.044 viviendas que se ofrecen hoy para la venta en Rosario se ubican en el centro, los dos barrios típicamente residenciales viven un auge de inmuebles que buscan compradores. Ahora, ¿por qué querrían los rosarinos vender sus propiedades en espacios que ofrecen estar dentro de la ciudad pero con aires más tranquilos, y posibilidades de verde y espacio? Para los corredores, el exceso en la oferta de este tipo de viviendas, se debe a una sumatoria de factores.

“Son zonas con un número importante de casas que poseen grandes superficies de metros cuadrados de tierra y grandes superficies de metros cuadrados de edificación y se viene produciendo un cambio desde el punto de vista de edades en la cual esa casa quedó grande y empieza una transformación. Influyen también los altos costos de mantenimiento, y muchos buscan algo que sea más fácil de manejar. El otro factor, que es sumamente atendible, es el factor seguridad. Fisherton y Alberdi son dos barrios donde no predomina una buena iluminación por la gran arboleda, y caminar en invierno a partir de las 19 es complicado”, afirma Gariboldi.

Ferreyra por su parte agrega que “la gente busca achicarse constantemente, es un perfil de segmento que se replica en las dos zonas". Y profundiza: "Aquella familia que desembarcó el Alberdi o Fisherton en los 70’ u 80’, hoy en día ya no cuenta más con sus hijos en casa y se encontró con grandes superficies, las cuales no solo es costoso mantener a nivel impuestos, si no también que se han reconvertido los espacios en función de los tiempos actuales”.

Barrios residenciales donde florecen edificios y condominios

Para los corredores, quienes tenían la idea del barrio jardín de los 70’, fueron eligiendo zonas como Funes o Roldan para mudarse; hay quienes aún quieren grandes superficies y escogen mudarse a barrios privados, pero no son pocos los que definen quedarse en sus lugares de origen y destacan las virtudes de la zona. Ambos especialistas coinciden en que hay una generación que busca achicarse, pero en el mismo barrio y esto generó el crecimiento de edificios y condominios.

En el caso de Alberdi "el principal potencial que tiene es la cercanía con el centro y la vinculación con el río. Están quienes hacen deportes náuticos, poseen embarcación o hacen vida en los clubes de la costanera y no están dispuestos a mudarse, si no que buscan otro tipo de viviendas y es allí donde empiezan a florecer las propiedades horizontales. Este tipo de proyectos ya se empiezan a ver, no solo en la costanera, sino también en las calles laterales internas del propio barrio”, grafica Ferreyra.

Solo hace falta recorrer la zona norte, entre Rondeau y el río Paraná, para ver el crecimiento de edificios y condominios, en un barrio donde su fisonomía cambia día a día. "Encontrás propiedades horizontales que hace unos años atrás parecían impensadas y hoy se ven cada vez más obras, consolidadas y hasta muchas vendidas", afirmó Gariboldi.

Los condominios ganaron en el último tiempo terreno en el interior del barrio y sobre la costanera. “Las viviendas frente al Paraná, puntualmente están apuntados a otro segmento de público, no al tradicional de persona mayor que está de algún modo queriéndose achicar, sino todo lo contrario, son unidades con todo tipo amenities y servicios extras, donde se prioriza, ante todo, la seguridad”, certifica Ferreyra.

En el caso de Fisherton, lo que predomina es la venta de grandes extensiones. “Podemos encontrar grandes casonas, con seis mil metros cuadrados de parque, donde antes vivía un matrimonio con siete hijos, y al ir creciendo los hijos y mudándose, el espacio queda ocioso. Hoy allí encontramos una propiedad horizontal no muy elevada, más bien chata, de 12 o 13 metros de altura, de planta baja y dos o tres pisos, con lugares comunes, área de pileta y con espacio verde, que pasó a ser una alternativa posible y que son consumidas por gente de la zona”, analiza Gariboldi al tiempo que certifica que con terrenos de esas dimensiones, “son pocas las posibilidades de venta: si no vas a un proyecto de un condominio, prácticamente no tienen destino o terminan siendo un salón de fiestas o un geriátrico”.

Crece la oferta, se marchita la demanda

Según los estadísticas relevadas a partir de las publicaciones de inmuebles habitacionales de la plataforma colaborativa del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe sede Rosario, desde su portal en octubre de 2021 había 33.296 inmuebles para la venta, y en marzo de 2022 eran 49.459, marcando un incremento de un 25%.

Abril marcará una nueva suba, ya que a mitad de mes ya se registran 51.044 viviendas que esperan nuevos dueños.  Por otra parte, para dimensionar las ventas y según un informe del Colegio de Escribanos, en enero se realizaron 1075 escrituras de ventas y en febrero, ese número descendió a 789. 

“El mercado está altamente amesetado, y está destinado casi exclusivamente para consumidores finales, y en algunos casos, a desarrolladores que terminan adquiriendo para condominios. Hay una depreciación de valores, porque al haber una oferta tan amplia en los dos lugares, los valores disminuyen porque hay mucho para elegir”, describe el presidente del Cocir.

Los precios son tan variables como la oferta y las necesidades a la hora de la venta. Los profesionales afirman que, a diferencia de los edificios, calcular el valor del metro cuadrado particularmente en esas zonas es muy difícil: "Varían de acuerdo a su su antigüedad, ubicación,  niveles de terminación, carpintería o potencialidad, y se hace muy difícil en estos casos estandarizar el valor”.

¿Cuánto tarda en venderse una propiedad?

Se estima que los valores de las propiedades en general, cayeron durante el último año un 5,4%. Puntualmente en Alberdi, los inmuebles se encuentran un 35% por debajo de sus valores históricos. Ferreyra explica que "la teoría dice que una casa bien tasada en un contexto económico favorable y con valores sinceros de mercado, debería venderse en tres meses. Ahora, en la actualidad, donde las bajas han sido grandes y muchos propietarios no están de acuerdo en convalidar ese descenso de precio o bien no tienen la necesidad, genera que hoy existan valores de oferta dispares. Muchas veces las expectativas iniciales que no son cumplidas a medida que va pasando el tiempo, van adaptando los valores, que están condicionados por un mercado de compradores. En la actualidad contemplando ese proceso, el promedio en que tarda en venderse una casa en Alberdi es de un año".