Esta semana habrá bandera de largada para cinco millonarias inversiones inmobiliarias. Se trata de desarrollos de grandes dimensiones que le cambiarán para bien la cara a la ciudad. A saber:
1) La construcción de un complejo de viviendas, oficinas y comercios que Pilay proyecta para la esquina de las Tres Vías (Carballo y Estrada) donde tuvo un centro de distribución la federación de cooperativas vitivinícolas Fecovita.
2) La construcción de un complejo hotelero, edilicio y comercial que la firma Solans proyecta para la esquina de San Lorenzo y Corrientes.
3) La construcción de un proyecto residencial con paseo público sobre el Bosque de los Constituyentes en la única manzana sin desarrollar en el corazón del barrio Aldea (Bello, Ugarteche, Ingenieros y Malabia) que encara el fideicomiso Dock Garden.
4) La ampliación el complejo hotelero, edilicio y comercial que Argenway levanta con el sello Hilton en Roca y San Lorenzo
5) La construcción de un complejo residencial y comercial dentro del predio del cine Village que proyecta MSR.
Como todos estos proyectos tienen dimensiones y particularidades propias, ameritan autorizaciones especiales que el Palacio de los Leones ya les otorgó. Y la novedad es que este lunes, luego de varias semanas de estudio, las comisiones de Planeamiento y Gobierno del Concejo se reunirán de manera conjunta para darle el último análisis para que luego el oficialismo busque que todos se aprueben en el mismo día.
Como no todos los ediles están de acuerdo con los poyectos, la propia presidenta del Concejo, María Eugenia Schmuck, es quien pilotea las negociaciones políticas y confía en conseguir los votos necesarios.
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Y vaya que el mercado inmobiliario sigue tirando pese a la tormenta.
Por ejemplo, la semana que viene el grupo Life realiza el lanzamiento de un area industrial en Armstrong, un negocio -el de lotear campos para hacer parques industriales- que cada vez gana más adeptos.
Y, por otra parte, la semana pasada Grupo Roma realizó la entrega de las primeras escrituras de los 96 lotes de su desarrollo ubicado en Pueblo Esther bautizado Tierra de Autores.
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Ahora bien: ¿cómo explicar la existencia de estos grandes proyectos inmobiliarios en un país que bordea la hiperinflación? Es más: ¿cómo conectar estos ambiciosos proyectos con la realidad de falta de insumos para construir y su disparada de precios, que esta semana aumentaron un 30/45%?
Incluso, si se afina el análisis, la construcción de edificios en la ciudad parece marchar a buen ritmo por el movimiento de obras que se ve, pero -en rigor- se trata del inicio de estructuras que es más llamativo, pero todo marcha mucho más lento en los proyectos que empiezan los tramos finales.
Como sea, uno de los factores que permite conectar todo en un mismo cuadro es que, en rigor, los desarrolladores no piensan arrancar en el corto plazo. Lo que están haciendo es asegurarse la tierra y, sobre todo, las aprobaciones a los proyectos, un trámite cuyo recorrido de punta a punta de la Municipalidad al Concejo se mide en semestres. Es más, conseguida la aprobación para el proyecto, si se quisiera iniciar rápido la obra, los trámites de habilitaciones correspondientes también pueden insumir medio año y más.
En cambio, tener todo ese recorrido listo le deja a los desarrolladores el horizonte despejado para esperar el momento que cree más conveniente para salir a comercializarlo.
Por ejemplo, el titular de MSR, Gabriel Redolfi, comentaba en el coctail de fin de año de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) que entre la disparada del precio de costos y los bolsillos flacos de la clase media, hoy no le cierra salir a vender los edificios que proyecta levantar en el predio del Village.
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Y hacemos referencia al coctail de la AEV, porque lo comentado allí por los empresarios aportan otra razón que permite responder el interrogante arriba planteado. En medio de un diciembre al rojo vivo, ¿cuál es el principal problema que aqueja al sector? ¿El dólar, la inflación, la falta de crédito hipotecario, la mano de obra, las ventas? Esa pregunta hizo este cronista y la respuesta que encontró fue la misma: el principal problema es la EPE.
“A mediados del año pasado te dije que de nuestros diez principales problemas, 9 son la EPE. Y hoy te digo que la situación no cambió. Vimos un directorio comprometido, también a la alta gerencia, pero no hubo mejoras reales. Las demoras en las conexiones finales siguen siendo enormes, pese a que el empresario paga todo”, se quejó Gonzalo Espindola, titular de la AEV. “No debe haber nada más predecible que saber cuándo una obra que inicia va a pedir los medidores, peo así y todo no resuelven”, enfatizó.
Que en un país en estado cuasi-inflacionario, la EPE sea el principal problema de los constructores, muestra, por un lado, lo deficiente que es el servicio y la gigantesca tarea que le espera al nuevo gobierno de Maximiliano Pullaro si quiere dejar una huella en este tema.
A propósito, nadie en la AEV tiene mayores referencias del designado presidente, el radical Hugo Marcucci. Pero esperan que llegue con plan concreto para dotarle y poder de fuego político frente al gremio porque si no, estiman, no moverá el amperímetro y el servicio no mejorará. Por lo pronto, esta semana, el ministro de Desarrollo provincial, Gustavo Puccini, proyectó que para marzo la EPE tendrá un déficit de 30 mil millones y que antes de la devaluación las tarifas estaban atrasadas más del 20%.
Pero que la EPE sea el mayor problema de los constructores, también está mostrando que persiste una visión algo optimista del mediano plazo. Una mejor cosecha 2024 y el ladrillo (o m2) como refugio son factores positivos
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Y además hay otras razones para inflar de optimismo el mercado de real state regional. Para los operadores inmobiliarios, el cierre del 2023 con los cambios de shock anunciados por parte del gobierno nacional puede ser una oportunidad para transformar dólares ahorrados en un activo real, porque el piso en la baja de los valores del m2 construido en Rosario tocó fondo.
Los valores están en mínimos históricos y cuando esta tendencia se revierta aumentará el poder adquisitivo, ampliando también la demanda de inmuebles, pudiendo además impactar a futuro en el valor de oferta.
“Están todos los productos aumentando en dólares. Es por eso que el inmueble es una muy buena opción, considerando su piso de precios históricos”, cuenta el corredor inmobiliario César Fernández Cívico. “Los precios de los inmuebles en los últimos años cayeron en el orden del 40 y 45 por ciento en los últimos 4 años y por eso pueden encontrarse grandes oportunidades en un mercado tan recesivo y que se presenta como el único mercado que no ha aumentado sus valores en dólares”, agregó.
En esa línea, el corredor Ari Milsztejn agregó que "los activos financieros reaccionaron muy bien a las elecciones y medidas posteriores. El único activo que aún no aumentó es el ladrillo. Es una costumbre argentina comprar cuando sube y vender cuando baja, cuando la lógica dice que es al revés”.
Estos testimonios son respaldados por las estadísticas. Según el relevamiento del Colegio de Corredores de Escribanos de Rosario, se escrituraron en el mes de octubre 1525 propiedades, representan 273 escrituras más que el mes anterior y 75 escrituras más que el mismo mes del año anterior.
Otro referente del sector avanza en la misma sintonía. Andrés, Gariboldi, vicepresidente de Cofeci, afirmó que los valores de los inmuebles están exageradamente atrasados. “Venimos comercializando con los mismos dólares de hace 7 meses. Los precios se perforaron y es el mejor momento para comprar”, dijo Gariboldi. Por último, pronosticó que si se llevan a cabo modificaciones en la Ley de Alquileres, eso también podría impulsar a los inversores a comprar propiedades. “Muchos hoy no invierten porque no lo pueden volcar al mercado de alquiler, si se dan las modificaciones, va a ser más tentador”.
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Para no irnos tan lejos de lo que comentamos de la EPE, la situación financiera en Aguas es delicada, con ingresos que no cubren ni el 40% de los costos.
La novedad es que luego de la asunción el viernes de las nuevas autoridades la semana próxima comienzan a instalarse la señalización de intervenciones en las calles como corresponde. Estamos hablando de vallas, reflectivas, tambores, balizas etc. Y se empieza por el microcentro, por la intensidad del tránsito.
El servicio que se venía prestando, que era muy malo, se venció meses atrás y si bien se intentó licitar dos veces en las dos oportunidades el trámite fracasó. Por eso se extendió el contrato hasta el pasado 15 de diciembre prestándose de manera paupérrima. Todo este fin de semana Aguas no tenía servicio de vallas, con el riesgo que eso supone.
Por eso, de urgencia, el nuevo directorio hizo un contrato de emergencia a la firma santafesina Tecnolight (hasta el 31 de enero), a valores muy superiores. Precisamente, lo bajo de los presupuestos oficiales del servicio fue la razón del fracaso de las licitaciones anteriores.
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Saliendo de los servicios públicos, vamos a la obra pública, cuya situación es muy distinta a la del negocio de la obra privada. Además de la motosierra de Milei (que todavía debe precisar cuál es el corte para definir obra nueva, que no se licita, o en marcha, que sigue), el problema central es que la inflación hizo estallar las ecuaciones económicas de los contratos. Por eso (y no por el ajuste anunciado por el ministro de Economía, Luis Caputo) es que ya hay obras paradas, trabajando a escaso ritmo o que no se quieren arrancar.
Ante la gravedad de la situación, los empresarios de la obra pública esperan poder reunirse la semana que viene con las nuevas autoridades provinciales para iniciar el camino de la renegociación de contratos y también para activar nuevos mecanismos de actualización de precios y mejoras en las condiciones de pagos de los certificados de obra.
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Y si de obra pública se trata, la “motosierra” de Mile arroja mucha incertidumbre con la llegada de los millonarios fondos para las urbanizaciones en las conflictivas zonas de Empalme y el Mangrullo, con los que la Municipalidad de Rosario esperaba contar, además de la vuelta del plan Abre en la provincia. Y se trata de obras muy importantes.
Es que las urbanizaciones de barrios son también fundamentales en la lucha contra la inseguridad y el narcotráfico, como demostró la intervención integral en Banana. Si bien todo es incertidumbre (y la reunión a la que asistió Pullaro con el ministro de Infraestructura de la Nación, Guillermo Ferraro, no tuvo resultados optimistas) hay una ventaja. ¿Cual?
El financiamiento para esas dos urbanizaciones provine de organismos multilaterales, por lo que el gobierno nacional no tiene que aportar dinero sino habilitar el endeudamiento, y la historia de Rosario como muy buena pagadora de sus compromisos internacionales juega a favor. Se verá.
El tema que no hay que descuidar es que la construcción (tanto pública como privada) es la primer política de contención social, sobre todo en sectore bajos. Que haya trabajo y no desempleo en las obra es, entonces, mucho más que apuntalar un negocio o un sector empresario en particular. Mucho más.
Pero por todo ese mal momento que atraviesa la obra pública frente a la construcción privada es que ayer el secretario de Gobierno de la Municipalidad de Rosario, Sebastián Chale, coincidía en una conservación telefónica con el presidente de la Bolsa de Comercio de Rosario, Miguel Simioni, de que a “la obra privada hay que cuidarla”.
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Ahora: ¿Por qué estuvieron charlando el sábado Chale y Simioni? Ocurre que la Bolsa de Rosario, como el resto de las entidades empresarias más importantes de la ciudad, como la Asociación Empresaria o la Unión Industrial Regional Rosario, se corrieron del grupo de organizaciones que se manifestaron en contra de la tasa vial (un cargo extra en el litro de combustible) que la Municipalidad buscará aprobar la semana que viene
Y es que más allá del debate sobre la real incidencia (0.9% neto de impuestos por litro) o que se genera en un contexto en el que la Municipalidad elimina 30 tasas (que va a rentas generales) por una con destino específico (pavimento) o que va de la mano de la eliminación de 200 cargos políticos en los últimos cuatro años, hay entidades que -como la Bolsa- entienden que la discusión debe darse más profunda en el sentido de la Argentina federal.
Por caso, el gobierno nacional propone una suba de retenciones al 15% para todas las exportaciones, pero no hay coparticipación de los fondos recaudados. Las entidades empresarias rosarinas que fueron rápidas para quejarse de la tasa vial y demoronas para protestar contra la suba de retenciones podrían tomar nota de eso.
Otro caso: la no actualización del Fondo del Conurbano que quedó uno a uno luego de la salida de la convertibilidad en 2002 y hoy siguen siendo 20 millones de pesos como era a fines de los 90 cuando, por el contrario, a Buenos Aries se lo actualizaron a dólar oficial. Tan insignificante es que Nación hace dos años que no lo paga, y la Municipalidad ni se lo reclama. “Solo llevar esos 20 millones a dólar oficial (que hoy está en el 800), además de evitar tener que poner la tasa vial, alcanzaría para quitar más tasas y hacer frente a los mayores gastos, por ejemplo las 35 mil nuevas carpetas médicas que se atienden en la salud pública local por la crisis”, asegura Chale.
Hablando de gastos extra, la Municipalidad consiguió que Gendarmería custodie los dos centros de salud ubicados en los barrios más conflictivos y en el HECA. ¿Cuánto cuesta? Unos 3.5 millones de pesos por mes cada uno.
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Vamos a ir cerrando por el lado judicial, pero antes una parada en materia de ciber-delitos. Una recomendación para las empresas que sufren estafas cuando piensan que están haciendo operaciones vía homebanking y el banco se quiere desentender de su responsabilidad por sus malas defensas: solicitar en el Banco Central el resultado de la auditoría anual que la entidad hace de los recaudos que toman para evitar los hackeos.
Sobra decir, que casi todo desaprueban las auditorías, así que tienen ahí un buen argumento para pelear judicialmente que los bancos no se desentiendan de robo a sus clientes. Y la que es particularmente desastrosa es la del Banco Santander. Leer lo que dice el Banco Central de las defensas informáticas del Santander puede no hacerle bien a la salud de los temerosos.
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Bien. Cerremos, entonces, por novedades del ámbito judicial que atañen a financistas. Y ambas son de importancia para futuros casos.
Primer caso. La novedad es que la Cámara Federal de Casación Penal mandó a juicio oral al financista rosarino Patricio Carey por operar en el mercado de cambios sin autorización desde la "cueva" Cofyrco de Corrientes y Córdoba.
¿Cuál es antecedente importante? Que las investigaciones por lavado contra Carey habían sido iniciadas por la Fiscalía provincial (de hecho, otros miembros de la financiera aceptaron su culpabilidad en juicios abreviados), hasta que la Cámara Penal declaró la incompetencia de la Justicia provincial porque el lavado es de competencia federal.
Contra lo que se podía esperar, que era que la Justicia federal inicie de cero todas las investigaciones, lo que pasó fue que los tribunales federales hicieron suyas las investigaciones (“las acoplaron”, se podría decir) a sus criterios y procesos, y por eso la causa no volvió a fojas cero y avanzó rápido hacia el juicio de Patricio Carey.
Por eso la importancia del fallo de Casación penal al rechazar la posibilidad de lograr que la incompetencia en un caso avanzado se transforme en volver a foja 0.
Atención, entonces, que sacarle las investigaciones por delitos de guante blanco a los fiscales provinciales para enviarlos a la Justicia federal ya no es sinónimo de poner las causas en un freezer como lo fue en el pasado. Era hora.
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Segundo caso judicial. Y también federal. Se trata del juicio que se le sigue a la banda narco de Julio Rodríguez Granthon, que compraba dólares con regularidad a un financista rugbier de Plaza, Marcos Diaz, quien a su vez hacía negocios financieros blue Gustavo Shanahan, ex presidente de Terminal Puerto Rosario, por el cual fue detenido
La semana pasada fue el turno de los alegatos de la defensa. Allí los letrados de Shanahan aportaron muchos datos que los desvinculan del trato con los narcos y muestra que sus negocios eran con Marcos Díaz sin haber nunca realizado operaciones o haber tomado alguna vez contacto con Ganhton o los otros diez miembros implicados de su banda.
Ahora, se espera que la sentencia se tome antes de la feria judicial de enero.
Pero lo realmente importante es que, más allá de cuál haya sido la participación de cada uno de los financistas involucrados, se pone un mojón en la jurisprudencia al incluir a los financistas como parte de una banda narco.
En efecto, hasta ahora los cambistas del circuito informal siempre pasaron de costado en estas investigaciones a las bandas narcos, pero ahora lo que se está estableciendo en este juicio es que el financista que cambia con regularidad dinero a narcos sabiendo que su origen es ilícito (en este caso se comprobó que le cobraba un 2% más por el riesgo de hacerlo) es narcos. Punto. No hay más debate. El financista de los narcos es parte de la banda narco, por más que no se autoperciba narco y se espante por la inseguridad de Rosario.
