El megaproyecto para urbanizar el parque de la Cabecera del puente Rosario-Victoria entra en una nueva etapa. Terminado el período de consultas sobre los borradores de los pliegos que la Provincia puso a disposición del mercado, ahora el gobierno trabaja en dos planos: por un lado, la redacción definitiva de las condiciones con las que pretende salir a buscar al grupo desarrollador del emprendimiento; por el otro, la reubicación de decenas de familias que ocupan terrenos a utilizar ubicados arriba del Remanso Valerio –barrio que sí está previsto que se integre al nuevo proyecto–.
La idea, según fuentes de la administración Pullaro, es lanzar la licitación durante el verano. Pero la convicción es que no habrá inversores dispuestos a avanzar hasta que la liberación total de las tierras a utilizar esté, al menos, en proceso.
La primera conclusión de la apertura de los pliegos a consulta dejó conformes a los funcionarios que trabajan en la iniciativa: hubo, según fuentes de la Provincia, interés concreto de grupos empresarios de primera línea nacional y, al menos de parte de uno de ellos, las consultas no se limitaron a pedir información. Los potenciales inversores hicieron planteos sobre el modelo económico, los usos previstos y la forma de computar las inversiones que puedan agregar valor al conjunto.
Eso obliga ahora a una segunda tarea: determinar cuáles de esas propuestas pueden incorporarse a los pliegos definitivos sin desnaturalizar el masterplan original.
El borrador que se presentó en mayo había sido pensado justamente como una salida para testear el mercado antes de la licitación. La Provincia buscaba saber si existían jugadores con la espalda financiera suficiente para afrontar una intervención de esa escala y, al mismo tiempo, recibir observaciones antes de cerrar las reglas de juego. El desarrollo contempla unas 35 hectáreas en la cabecera del puente, viviendas, áreas comerciales y educativas, espacios verdes, nuevas calles y servicios, una rambla pública sobre el Paraná y un gran espacio cultural y de eventos. Una ciudad entre dos ciudades, Rosario y Granadero Baigorria, con hasta 360 mil metros cuadrados construibles y capacidad para albergar a unas 15 mil personas.
El modelo de negocios supone además una inversión inicial muy fuerte del privado. La Provincia aporta tierras públicas de enorme valor y el desarrollador que gane la licitación obtiene el derecho a construir y comercializar viviendas, comercios, oficinas y otros usos rentables, pero a cambio debe ejecutar buena parte de la infraestructura que hará posible el nuevo distrito: calles, redes de servicios, parques, rambla y paseo costero, además del espacio cultural y de eventos.
Es decir, antes de empezar a capturar rentabilidad inmobiliaria tendrá que financiar una parte sustancial de la urbanización pública.
Por eso se necesita un inversor con mucha espalda, de los principales del país, probablemente asociado con un grupo local. En ese sentido, Rosario3 consultó a los referentes de dos empresas constructoras rosarinas que suelen participar de este tipo de proyectos y ambos admitieron no solo interés, sino que también iniciaron contactos con las firmas nacionales que liderarían consorcios oferentes. “Nosotros estamos para sumar, no podríamos afrontar el proyecto solos”, comentó uno de ellos.
Universidades
Uno de los aspectos sobre los que aparecieron propuestas concretas, según fuentes de la Provincia, es el perfil educativo del futuro distrito.
Desde que se diseñó el masterplan, se reservaron sectores para la radicación de instituciones educativas y universidades. La lógica es que el parque de la Cabecera no se transforme solamente en un gran negocio residencial, sino en un sector con actividad durante todo el día.
Según pudo saber Rosario3, hay universidades privadas de alcance nacional que analizan la posibilidad de desembarcar en Rosario y el gobierno evalúa que los pliegos tengan mecanismos para valorar especialmente a los desarrolladores que consigan incorporar ese tipo de instituciones al proyecto.
La lógica que se analiza es amplia: un desarrollador podría construir una sede universitaria llave en mano y sumar, alrededor de ella, residencias o una villa para estudiantes, espacios de coworking, gimnasios, gastronomía y otros servicios. Ese conjunto, entienden en la Provincia, tendría capacidad para generar actividad permanente y evitar que el futuro distrito sea exclusivamente residencial.
El esquema guarda similitudes con el Parque de la Innovación de la ciudad de Buenos Aires, uno de los modelos que el gobierno santafesino estudió para elaborar su proyecto. Allí conviven universidades, investigación, empresas, viviendas, comercios y espacios públicos.
El transporte
Otro elemento que hace un año no estaba en el debate público y que ahora aparece como una pieza capaz de mejorar la ecuación del parque de la Cabecera es el proyecto de transporte metropolitano eléctrico.
La Provincia trabaja desde comienzos de año en un sistema que tendría a Rosario como columna vertebral y conexiones hacia Granadero Baigorria, Villa Gobernador Gálvez, Funes y Pérez. En agosto se conoció además una primera iniciativa privada para el corredor Baigorria-Rosario-Villa Gobernador Gálvez, basada en vehículos eléctricos articulados que circularían sobre neumáticos por carriles propios y serían guiados electrónicamente, sin necesidad de vías ferroviarias tradicionales.
La conexión hacia Granadero Baigorria es especialmente relevante para el parque de la Cabecera, cuyo desarrollo principal se realizará justamente en esa jurisdicción.
En los despachos oficiales creen que no es lo mismo ofrecer a un inversor un nuevo barrio al que solo se llega en automóvil que un distrito integrado a un sistema moderno de transporte masivo. La mejora de la conectividad, por lo tanto, empieza a formar parte de las variables que pueden aumentar el atractivo económico del emprendimiento.
El Remanso, antes que las torres
Mientras se terminan de definir los pliegos, el Estado ya trabaja sobre uno de los sectores más complejos del proyecto: la mejora de la infraestructura urbana en el Remanso Valerio.
La Provincia puso en marcha allí obras de cloacas, agua potable, alumbrado, desagües, apertura de calles y reparación de viviendas, además de la recuperación de la plaza del Cristo de las Redes. La inversión informada para esos trabajos supera los 4.600 millones de pesos.
Uno de los puntos sobre los que se avanzó es la relocalización de unas 20 familias que viven en sectores ubicados sobre la barranca o sobre futuras trazas viales del Remanso Valerio. Se adquirieron cerca de una veintena de viviendas que presentaban riesgo estructural y las familias que las ocupaban fueron trasladadas a casas construidas por la Provincia.
Pero acaso lo más delicado sea el traslado, aún pendiente, de unas 160 familias que ocupan terrenos ubicados en dos áreas por encima del Remanso Valerio, una condición que fuentes empresarias del sector de la construcción consideran imprescindible para que alguien se decida a realizar la inversión millonaria que requiere todo el proyecto.
En ese sentido, se baraja la posibilidad de construir viviendas para esas personas en un sector cercano a la futura Estación Policial Norte, que se levanta en el área de avenida Circunvalación y la autopista Rosario-Santa Fe, en Villa Olímpica.
Los tiempos
En el gobierno admiten que los tiempos iniciales se fueron corriendo. La razón no es solamente técnica. Un desarrollo de esta magnitud depende de condiciones macroeconómicas que la Provincia no controla: acceso al crédito, tasas de interés, riesgo país y previsibilidad para inversiones cuyo recupero se mide en muchos años. Por eso, la consigna interna es avanzar y tener todo preparado, pero sin forzar el escenario.
El dato que permite cierto optimismo es que, aun cuando las perspectivas económicas están rodeadas de incertidumbre, hay más de un grupo interesado. La etapa de apertura de pliegos sirvió, dicen las fuentes consultadas por Rosario3, para comprobar que el proyecto no quedó limitado a renders y documentos oficiales, sino que entró efectivamente en el radar de desarrolladores con capacidad económica para encararlo.
Un Museo de la Paz
Entre las ideas que aparecieron en las conversaciones con potenciales inversores hay una vinculada al perfil del gran espacio cultural previsto junto al río.
El masterplan nunca cerró completamente el contenido de ese edificio. El borrador lo denomina Centro Multiespacio de Eventos y Experiencias o Centro de Innovación Cultural y deja margen para propuestas culturales, tecnológicas, recreativas, deportivas y feriales. También contempla un auditorio exterior para unas 20 mil personas y un espacio cubierto multipropósito.
Ahora se analiza incorporar allí un Museo de la Paz. El planteo, dicen desde la Provincia, partió de algunos de los inversores porteños que manifestaron interés. La idea es que sea un espacio con una mirada universal e histórica sobre la paz, los genocidios, la convivencia y los conflictos humanos.
El plan encaja con otra de las premisas que la Provincia pretende mantener en esta nueva etapa: que el espacio cultural no sea un edificio que cobre vida solamente cuando haya un espectáculo o un congreso, sino un polo capaz de generar movimiento cotidiano y convertirse en uno de los atractivos del futuro parque de la Cabecera.