El regreso del crédito hipotecario volvió a cambiar las cuentas de miles de familias argentinas. Mientras varios bancos redujeron otra vez las tasas de interés y el promedio del mercado ya se ubica en 9,19%, el nivel más bajo desde julio de 2025, apareció además una nueva herramienta gratuita que busca responder una de las preguntas más repetidas del mercado inmobiliario: ¿conviene comprar o alquilar?
El Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU) de la Universidad Nacional de San Martín (UNSAM) lanzó compraroalquilar.com.ar, un simulador financiero que permite comparar distintos escenarios con variables reales del mercado argentino.
La plataforma toma datos como valor del inmueble, alquiler mensual, porcentaje financiado, tasa hipotecaria, inflación, plusvalía esperada y costo de oportunidad del capital para proyectar qué decisión genera mayor patrimonio a largo plazo.
La aparición de esta herramienta coincide con un nuevo movimiento de bancos públicos y privados sobre las líneas UVA. En los últimos días, varias entidades volvieron a recortar tasas para intentar recuperar demanda hipotecaria después de meses de menor actividad.
Los bancos del Grupo Petersen (Santa Cruz, Entre Ríos, San Juan y Santa Fe) redujeron las tasas del 12% al 8,9%, mientras el Banco de Corrientes pasó del 12% al 9,9% y el Banco Hipotecario del 10,5% al 9,5%.
El Banco Nación continúa con la tasa más baja del sistema para clientes, en torno al 6%, mientras el Banco Provincia redujo su línea no UVA del 39,2% al 31,2%.
Según datos del mercado, el promedio de tasas ofertadas ya descendió al 9,19%, un nivel que obliga a retroceder hasta julio de 2025 para encontrar registros más bajos.
Cuotas similares a un alquiler
La baja de tasas volvió a generar consultas en bancos, inmobiliarias y desarrolladoras. Incluso, en algunos barrios porteños las cuotas iniciales de determinados créditos empiezan a acercarse al valor de un alquiler mensual.
Para una vivienda de u$s100.000, las cuotas iniciales rondan entre $800.000 y $900.000, cifras similares a las de un alquiler de tres ambientes en zonas medias de la Ciudad de Buenos Aires.
Sin embargo, el acceso todavía presenta fuertes barreras.
El anticipo, la escritura, las comisiones y el capital previo necesario para ingresar a una operación hipotecaria obligan a realizar cálculos mucho más complejos que años atrás.
“La discusión ya no pasa solamente por cuánto vale la cuota. También entra en juego qué ocurre con el patrimonio familiar a lo largo del tiempo”, explicó Joaquín Tomé, fundador y director del Laboratorio de Ideas Sostenibles y director del Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU) de la UNSAM.
Hasta ahora, muchas familias resolvían esta comparación de manera intuitiva o con planillas caseras. El nuevo simulador busca ordenar esa decisión con información financiera más precisa.
La plataforma no solamente calcula capacidad de pago, sino que proyecta el impacto patrimonial completo de comprar o alquilar bajo distintos escenarios económicos.
Cómo funciona el simulador
El usuario debe cargar datos básicos vinculados a su situación actual: valor de la propiedad, alquiler mensual, tasa del crédito, plazo, porcentaje financiado y expectativas de inflación o valorización del inmueble.
A partir de esos parámetros, el sistema proyecta cuánto dinero destinará cada mes a la cuota hipotecaria o al alquiler, cuánto capital inmoviliza en el anticipo y cuál sería el patrimonio acumulado al final del período analizado.
Uno de los puntos centrales del simulador aparece en el denominado “costo de oportunidad”.
Es decir, cuánto rendimiento resigna una persona al colocar sus ahorros en una propiedad en lugar de destinarlos a otra inversión financiera.
Ese factor suele quedar afuera de las comparaciones tradicionales y modifica de manera fuerte muchos escenarios.
La herramienta también incorpora variables que impactan directamente sobre el mercado argentino: inflación, evolución salarial, plusvalía esperada, gastos de escritura, comisiones inmobiliarias e incluso escenarios de estrés macroeconómico.
Por ejemplo, permite analizar qué ocurriría con una deuda hipotecaria frente a una devaluación o cómo impactaría una fuerte suba de alquileres ajustados por índices privados.
Tomé sostuvo: “Comprar o alquilar siempre fue una decisión atravesada más por cuestiones culturales que financieras. Hoy eso cambió porque el contexto obliga a hacer números mucho más finos”.
El directivo remarcó además que la vivienda no debe analizarse solamente como un activo financiero.
