El paquete de incentivos para apuntalar la construcción de edificios de departamentos en el centro de la ciudad que la Secretaría de Planeamiento de la Municipalidad detalló este miércoles en el Concejo tuvo una buena recepción, pero dejó sabor a poco en los ediles.
En líneas generales, el proyecto oficial -como ya se anunció en repetidas ocasiones- otorga la posibilidad de construir con un poco más de altura (y por ende sumar unidades) en distintos tramos de las peatonales San Martín, Córdoba, calle San Juan, calle Maipú y en las cocheras céntricas de gran tamaño que tienen espacio ocioso.
Ese proyecto, que ahora entra en discusión y que todo indica será aprobado, se suma a la ya aprobada ampliación de altura en las plantas bajas y ensanchamiento de balcones y antecede a un plan de mejora veredas y de arbolados que también impulsan desde Planeamiento, entre otras medidas que buscan embellecer el centro. La reciente salida de Falabella apuró debates que ya estaban activos desde el inicio de la pandemia sobre la búsqueda de incentivos para que el centro no quede deshabitado fuera de horario de oficinas.
"El diagnóstico de lo que ocurre en el área central es coincidente", dijo la concejala Fernanda Gigliani al cierre de una reunión de comisión de casi dos horas que empezó con la la presentación de los proyectos por parte de la secretaria de Planeamiento, Agustina González Cid; y el número dos de ese área, Gervasio Solari.
Y hasta desde los bloques opositores coincidieron en apoyar en términos generales (con los respectivos matices ideológicos) los lineamientos de las medidas propuestas que buscan generar condiciones para que más gente se vaya a vivir al centro como parte fundamental de la fórmula para evitar su decadencia, acentuada desde la pandemia.
"Celebro el trabajo, pero sabe a poco en términos de incentivos. Y si no hay mayores incentivos, ocurrirá lo que pasó en calle San Juan, que tuvo poco movimiento y no se logró un desarrollo de emprendimientos privados suficiente para transformar esa arteria", dijo el concejal Agapito Blanco.
"Los edificios que se construyeron en San Juan fueron porque al estar muy desvalorizada la calle el precio de la tierra era substancialmente inferior al de unas pocas cuadras al sur o al norte", agregó. "Si queremos que haya una mutación imporatnte, el incentivo debería ser mayor. La incidencia del costo del lote no puede superar el 20% y hoy en el microcentro llega al 60%, con lo cual podríamos tener más altura pero para construir departamentos imposibles de pagar para el segmento social al que apuntamos", enfatizó.
"Los cambios cosméticos que impulsa la Municipalidad son importantes y necesarios, ya que siempre le hace mejor a la ciudad una arquitectura visualmente agradable, pero los incentivos deben ser más profundos para atraer la inversión y que el costo final sea accesible, si queremos que haya edificios de viviendas habitados", insistió.
En ese sentido, sugirió generar incentivos, como se hizo en Pichincha, para atraer inversiones en gastronomía. "Hay que aprovechar que hay menos densidad de gente viviendo en las peatonales", propuso.
Por su parte, la concejala Germana Figueroa Casas también hizo énfasis en que los incentivos que propone la Intendencia tardarán en consolidarse en el mediano plazo (unos 4 o 5, según calculó Planeamiento), y por eso apuntó que es necesario tomar medidas que tengan un resultado más inmediato. "Mientras se concrete la transformación integral del centro con los nuevos edificios de mayor altura a construir, se debe incentivar que más gente vaya a vivir ahora al centro", dijo la edila.
En esa línea, el proyecto de Figueroa Casas pretende estimular mediante beneficios tributarios (eximición de pagos en DREI y TGI) y administrativos (derechos de ocupación, o tasa de actualización administrativa, por ejemplo) la actividad comercial, la oferta de vivienda, el uso mixto y la reconversión de inmuebles.
Un punto novedoso de la iniciativa de la concejala es motorizar la reconversión de inmuebles con destino de oficina a vivienda o a usos mixtos, a los que se les propone eximir del 100% de la Tasa General de Inmuebles por el plazo de 24 meses desde su final de obra y una reducción del 50% para los siguientes 12 meses. También que se habilite una línea especial para la reconversión con tasa promocionada por parte del Banco Municipal.
Por su parte, la concejala Susana Rueda pidió precisiones sobre los mecanismos dispuestos para incentivar el el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios en las cocheras, a lo que González Cid respondió que "la idea es que la propuesta la haga el privado "y que "se busca que los arquitectos vayan a buscar a los dueños de eso terrenos con proyectos atractivos que, además de darle la posibilidad de construir en mayor altura, beneficien a todo el entorno".
En tanto, la concejala Marina Magnani pidió establecer mecanismos para "garantizar que lo que construya se habite; que los inmuebles que se ofertan se ocupen". Para la edila, "no se trata de que se construyan más metros cuadrados para que queden edificios y locales abandonados, ya que la rehabilitación del centro sólo vendrá de la mano de que lo que se construya se habite".
En ese sentido, Gigliani puso sobre la mesa que "aumentar la edificabilidad impacta de forma directa en el aumento del precio de la tierra" y por eso se corre el riesgo de terminar neutralizando los objetivos buscados. Y finalmente, llamó a debatir también "qué tipo de construcción se alienta desde el Estado". Para la concejala, "parecería que creemos que los jóvenes sólo quieren vivir en monoambientes, y hoy -más en pandemia- no se construyen muchas viviendas amigables para vivir en el microcentro".