El Concejo de Rosario aprobó en la noche del jueves una modificación en la ordenanza que regula el desarrollo urbanístico sobre la zona noroeste de la ciudad, más precisamente en los barrios Fisherton, Fisherton histórico, Aldea, San Eduardo y Hostal del sol. La iniciativa, que se presentó en diciembre del 2021, tuvo un tratamiento exprés por parte de los ediles y esto generó dudas y reclamos tanto de vecinos como de una parte de la oposición.
Como viene sucediendo desde hace un tiempo, los grandes temas que se discuten en el Concejo municipal se manejan por dos caminos paralelos. Por un lado, en comisiones donde se escuchan a los distintos sectores que se ven afectados por la normativa; y por otro lado, en reuniones privadas que lleva adelante el oficialismo con los distintos bloques para acordar el borrador del proyecto.
A diferencia de las comisiones que son públicas y se transmiten por streaming, en las reuniones privadas no hay registro y eso es lo que genera dudas porque finalmente es allí donde se cierran los proyectos que luego se bajan a la comisión.
En el caso de las modificaciones a los indicadores urbanísticos para Fisherton y barrios aledaños, a eso se le sumó una falla comunicacional para los vecinos afectados. Es que se enteraron del proyecto casi un año atrás y recién hace unas semanas fueron recibidos por los ediles.
Todo esto generó un clima que le sumó tensión a la discusión de una normativa clave ya que, una vez promulgada, regulará los indicadores para construir en Fisherton, Fisherton histórico, Aldea, San Eduardo y Hostal del sol, zonas de mucho desarrollo en los últimos años.
A la hora de cerrar el proyecto, el borrador final logró el consenso mayoritario para aprobarse, pero no la unanimidad con la que el oficialismo busca que salgan este tipo de normativas. A los votos del bloque del intendente se le sumaron los apoyos de Juntos por el Cambio, Ciudad Futura, Volver a Rosario y la negativa de la bancada justicialista.
Dentro de esa mayoría que logró el oficialismo, fue el edil radical Martín Rosúa el que ofició de vocero del proyecto y defendió cada una de las modificaciones. Según explicó, en la zona sobre la que trabaja esta iniciativa se estaban dando dos procesos sobre los que era necesario actuar.
“Nos encontramos con que la ciudad está creciendo hacia el oeste y a eso se le suma el fenómeno, que no podemos dejar de ver, que es la sustitución de la vivienda individual por la colectiva. Las familias tradicionales que vivían en el lugar con viviendas de muchos metros cuadrados, hoy son un montón de parejas o pequeñas familias que quieren vivir en menos metros cuadrados. Pero quieren seguir en el barrio”, remarcó.
Esa sustitución de grandes casonas a unidades más pequeñas es a lo que principalmente apuntaron con esta nueva normativa. “Había que dejar que estos procesos sean caóticos y pasar a ordenarlos desde el Estado. Pero reconociendo el valor social y ambiental que tiene la zona”, añadió el edil.
Densificación limitada y protección del barrio residencial
En esta nueva normativa los ediles se propusieron organizar la construcción para permitir que más personas habiten el barrio pero, siempre según la explicación del oficialismo, garantizando que esto afecte lo menos posible la fisonomía del barrio.
Para esto plantearon distintas limitaciones dependiendo de la zona en la que se quiera construir:
- Sobre avenida Newbery
Se mantendrá la misma altura que la que autoriza la ordenanza actual que es de 10 metros, equivalente a la posibilidad de construir una planta baja y dos niveles. En algunos casos excepcionales se podrá pedir autorización para llevar la construcción a 11,5 metros que permitiría la posibilidad de construir un tercer nivel.
Además, el artículo plantea otra excepción que tiene que ver con la posibilidad de construir hasta cinco pisos (además de la planta baja) pero esto queda atado exclusivamente a que los lotes afectados por el desarrollo cuenten con servicio de red cloacal.
A eso se le suma un deslinde parcelario (que rige para todos los lotes) de 3 metros por lado para los terrenos con más de 15 metros de frente y de 1,5 para los más chicos. Además en los terrenos de 50 metros o más de fondo, sólo se podrá construir en los primeros 25, dejando la última parte para espacio verde.
Con respecto al Factor de Ocupación del Suelo (Fos), que es la superficie total del terreno que se puede ocupar para la construcción, en este caso se mantiene el mismo que había en la actualidad.
- Sobre Eva Perón
El FOS se bajó de 0,7 a 0,4 y se le suma el deslinde parcelario de 3 metros para los que tengan un frente superior a los 15 metros. Con respecto a la altura, rige lo mismo que para calle Newbery pero se le suma la posibilidad de llegar hasta los 10 pisos en una determinada zona, seis niveles en otra y cinco en la zona más cercana a la zona residencial.
- Sobre avenida Real y Schweitzer:
Al ser dos calles que ingresan a la zona residencial, la altura máxima permitida para construir es el equivalente a planta baja y tres pisos. En este caso el deslinde se mantiene en 3 o 1,5 metros dependiendo el frente y el límite de construcción en profundidad es hasta 20 metros del fondo del terreno.
- Calles internas de Portal Aldea, Hostal del Sol y San Eduardo
En estos casos, para los inmuebles frentistas se establece una altura máxima equivalente a la planta baja y dos pisos. En los casos donde la calle del lote tengan un ancho menor o igual a los 12 metros, la altura de construcción baja a planta baja y un piso.
En el caso de los lotes internos, la construcción en altura también es de un piso por sobre la planta baja.
- Área de protección histórica.
Se trata de dos zonas. La primera delimitada por eje de calle La República; eje de calle García del Cossio; eje de Avenida Juan José Paso; eje de calle José M. Rosa; borde Norte zona Vías ex F.C. G. B. Mitre; eje de calle Álvarez Condarco hasta eje de calle La República.
La otra por el sector correspondiente a borde sur zona vías ex F.C.G.B. Mitre; eje de calle José M. Rosa; Línea Municipal Norte de Avenida Eva Perón; borde Este, canalización Arroyo Ludueña hasta borde Sur zona vías ex F.C.G.G. Mitre. Excluyendo las parcelas frentistas a Avenida Eva Perón entre el borde Este canalización Arroyo Ludueña y calle José M. Rosa.
En estas dos zonas el Fos pasó de 0,5 a 0,33, a eso se le mantienen las mismas condiciones de construcción que rigen para las calles internas de los demás barrios: 10 metros en el frente y siete en los lotes que tengan salida a calles de menos de doce metros de ancho.
A eso se le suma la posibilidad de que, en los lotes que cuenten con servicio red cloacal, se puedan construir un máximo de una Unidad Funcional Habitable cada 200 metros cuadrados; y en los que aún no tienen cloacas, una construcción cada 500 metros cuadrados.
Las críticas al proyecto
Por fuera del reclamo ya explicado sobre la forma en la que se dio la discusión parlamentaria, la concejala Fernanda Gigliani realizó un repaso de los principales reparos técnicos que el bloque Justicialista tiene sobre la ordenanza aprobada.
“En el momento en que tenían que hacerse las modificaciones desde el interbloque de Todos planteamos distintas propuestas. La mayoría no fueron receptadas y lo lamentamos profundamente porque entendemos que se desnaturalizan los propósitos que se pretendían en esta normativa”, detalló.
Pese a esto, habló de algunas cuestiones a destacar: el factor de impermeabilización del suelo (FIS), “algo fundamental que habíamos planteado en otras normativas pero que acá tiene una importancia clave”.
“Otra cuestión interesante y novedosa era la de la Unidad Funcional Habitable. Nosotros planteamos que era necesario tener una conceptualización que sea unívoca y que no pueda dejar lugar a distintas interpretaciones y allí nos parecía que debía estar concebida solo para el uso residencial, solo viviendas. Pero esto no queda plasmado así en la normativa y se habla de otros usos como el de oficinas”, explicó.
Con respecto al FIS y al FOS, desde el justicialismo plantearon que se elimina la obligatoriedad de su cumplimiento en los lotes de 230 metros cuadrados. “Entendemos que son lotes pequeños, pero por la morfología del sector, y por los antecedentes que tiene esta ciudad, debería priorizarse aún en lotes de menores dimensiones”, justificó.
“Nosotros tenemos un antecedente como el de Villa Ana donde se considera como suelo absorbente el techo de las cocheras subterráneas donde solo había una superficie de 40 cm de tierra sobre la que había árboles”, advirtió la concejala.
Por eso, una de las propuestas que plantearon es que quede aclarado dentro del proyecto que esto no se iba a poder aplicar para los nuevos desarrollos que se hagan en la zona. Algo que no fue tenido en cuenta en el escrito final.
Otro punto que generó críticas tiene que ver con la posibilidad de construir en el centro de manzana. Aquí Gigliani planteó la existencia de una “redacción extraña”.
“El proyecto empieza diciendo: «la porción de terreno afectada al centro de manzana es considerada superficie no edificable destinada a espacio libre y suelo absorbente». Para nosotros tendría que haber terminado ahí, pero sigue y plantea una excepción para viviendas individuales. «Si la parcela es afectada más de un 60 por ciento por el centro de manzana, puede ocupar hasta el 30 por ciento de edificación». No se termina de entender si se construye o no, lo más probable es que todos construyan en el centro de manzana y no se pueda implementar esta parte”, lamentó.
La decisión de limitar el comercio minorista también fue criticado por el justicialismo ya que la normativa sólo autoriza espacios comerciales cuando se encuentren agrupados en una misma parcela. “Eso nos genera preocupación y dudas. Entendíamos que el mecanismo para cumplir con el espíritu que los vecinos planteaban, era limitar por metros cuadrados esos comercios”, continuó explicando Gigliani.
Autorización de espacios con gran afluencia de público
Este punto fue uno de los que más reclamos despertó entre los vecinos, preocupados por que no colapse la infraestructura vial de la zona, algo que pasó, por ejemplo, cuando se realizaron shows en el Autódromo.
De acuerdo a la normativa que se aprobó, estos espacios podrán habilitarse con un permiso especial otorgado por el municipio. “Esto nos parece peligroso porque entendemos que no puede depender un uso, que en la normativa actual está prohibido, solamente con la firma de uno o dos funcionarios”, alertó.
“Lo que proponíamos es que se realice el estudio de impacto urbano aprobado por los organismos municipales competentes. Pero que ese estudio analice el impacto físico, funcionales y ambientales sobre el sistema de movilidad, el ambiente y el entorno residencial próximo y será acompañado por propuestas para resolver o minimizar los potenciales conflictos que se identifiquen”, indicó la concejala justicialista.
Arbolado y cuidado del entorno
Por último, otro tema que marcaron los vecinos y fue tomado por la oposición tiene que ver con el arbolado tanto en el espacio público como en los terrenos privados. “Si algo caracteriza a Fisherton es ese paisaje natural y su arbolado. Nosotros planteamos que para pedir un permiso de edificación se tiene que presentar un relevamiento existente en las parcelas comprometidas donde queden identificados, caracterizados y ubicados los ejemplares que deben preservarse como así también aquellos que puedan ser extraídos o reemplazados”, señaló Gigliani.
“Este relevamiento se realizará conjuntamente con el área técnica de la municipalidad, porque no nos parece que solo lo haga quien haga el desarrollo y será un compromiso suscripto por el propietario y el profesional responsable del proyecto. Como criterio general planteamos que se establece que bajo ningún concepto podrán extraerse los ejemplares identificados como a preservar”, remarcó.
Pero en el escrito final se permite extraer un máximo del 30% del total de árboles, aunque si con la posibilidad de superar ese porcentaje si "se reemplaza la diferencia”.
“Nos parece insuficiente porque, ¿alguien tiene dudas que van a optar por compensar el número de árboles que sacan del predio para poder ganar mayor edificabilidad? Nosotros estamos convencidos de que esto es así”, concluyó.
