El Senado le dio media sanción al proyecto de ley de Inviolabilidad de la propiedad privada, una iniciativa que, dentro de varios puntos, propone el llamado desalojo exprés. Mientras el texto espera su debate en la Cámara de Diputados, el vicepresidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario, José Ellena, analizó cómo podría impactar esta normativa en la provincia de Santa Fe. El referente del sector aclaró que la medida agilizará los tiempos judiciales, pero remarcó que en el mercado de viviendas tradicionales se prioriza siempre la negociación.
El llamado desalojo exprés busca acortar los plazos legales frente a ocupaciones irregulares. Según detalló Ellena, este procedimiento ya se encuentra vigente en otros distritos del país, como la Ciudad de Buenos Aires y Mendoza. Sin embargo, para que tenga efecto en el territorio santafesino, la Legislatura local deberá aprobar una adhesión formal a la norma nacional siempre y cuando sea sancionada definitivamente por el Congreso.
El foco en las usurpaciones
Al analizar el mercado inmobiliario actual en la ciudad y la región, el representante de los corredores explicó que los conflictos que terminan en la Justicia son mínimos. La litigiosidad en el sector de viviendas se mantiene en niveles muy bajos, rondando apenas entre el 0,3 y el 0,5 por ciento de los casos.
Por este motivo, consideró que la principal ventaja de la nueva legislación no estará centrada en los contratos tradicionales. "Yo lo tomaría más para los casos en que hay usurpación u ocupación indebida. En esos casos, esta ley sí va a ayudar y va a ser una muy buena herramienta para resolver casos que antes demandaban años, pero muchos años para un desalojo", sostuvo el vicepresidente de la entidad rosarina en relación a los alcances de la normativa.
Pese a esta baja tasa de juicios, el contexto económico actual generó un impacto directo en el cumplimiento de los pagos mes a mes. "La morosidad en la cartera de alquileres se viene agravando y no escapa a la situación y a la relación socioeconómica que estamos padeciendo todos", advirtió sobre la realidad del rubro.
Arreglos y voluntad de pago
Ante las dificultades económicas que enfrentan muchas familias, que sufrieron suspensiones laborales o la pérdida de fuentes de ingresos, desde el sector inmobiliario apuestan fuertemente al diálogo. "Es cuestión de sentarse a acordar términos y condiciones", indicó Ellena, quien destacó que la gran mayoría del universo de los inquilinos cuenta con una buena conducta histórica de pago.
En ese sentido, las inmobiliarias trabajan para persuadir a los propietarios de no recurrir a los estrados judiciales. “Los tiempos de la Justicia suelen ser extensos y de resultados inciertos, por lo que resulta más conveniente establecer planes de pago o recurrir a las garantías para saldar las deudas vigentes”, dijo.
Finalmente, sobre el impacto real que tendría la sanción del desalojo exprés en estos procesos cotidianos de mediación, el referente concluyó: "La negociación siempre está. Los términos en cuanto a la intimación y al incumplimiento se van a mantener. Lo único que cambia es la ejecución del desalojo, es decir, cuando llega por falta de pago y la debida comunicación y no hay acuerdo, convenio o respuesta del otro lado, se ejecuta en forma rápida".
Qué dice el proyecto
- El desalojo exprés se aplicará cuando se trate de inmuebles usurpados o de tenedores precarios.
- El juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado por el propietario resulta verosímil y se presenta caución juratoria.
- El magistrado podrá intimar la devolución del inmueble dentro de las 72 horas si el propietario lo solicita y acredita documentalmente su titularidad sobre el terreno, la vivienda o el campo.
- En los contratos de alquiler, los propietarios podrán intimar a los inquilinos que adeuden pagos, pero deberán otorgar un plazo de al menos 10 días corridos para regularizar la situación.
- Si el incumplimiento continúa, el propietario podrá iniciar la acción de desalojo, que deberá resolverse en un plazo de 10 días hábiles.
- La notificación deberá realizarse en el domicilio declarado en el contrato o por correo electrónico, con la indicación precisa del lugar de pago.
- El texto también establece que el propietario no podrá negarse a recibir las llaves ni imponer condiciones para aceptarlas. De todos modos, podrá dejar asentado por escrito si quedan deudas pendientes para reclamar posteriormente.
- En caso de que haya menores de edad o adultos en situación de desamparo, el juez deberá dar intervención obligatoria a los organismos de protección locales y al Ministerio Público Tutelar.
