De manera recurrente se debate la problemática de acceso a la vivienda propia. Tanto en la discusión por la ley de alquileres como ante la publicación de informes como los que se desprenden de la ultima Encuesta Permanente de Hogares que elaboró el Indec en los que analiza las condiciones de vida de los hogares en 31 aglomerados urbanos. Y en todo momento son repetidas aseveraciones como “la tendencia a la pérdida de la propiedad de la vivienda” o que “el censo 2022 mostró una caída en la cantidad de vivienda propia”. Ahora: ¿Cómo puede ser que haya menos propietarios a lo largo del tiempo?
Es sabido que los indicadores relativos son engañosos. Veamos, entonces, los valores absolutos. Según el Indec, entre el segundo semestre del 2016 y el segundo semestre del 2022, los hogares registrados pasaron de 8.874.497 a 9.892.000 y si bien los propietarios de vivienda y terreno caen en términos relativos del 67,3 al 60,9, en términos absolutos aumentan en cerca de 50.000 propietarios (de 5,972.536 a 6.021,000).
Y los “propietarios solo de vivienda” que aumentan en términos relativos, obviamente lo hacen en términos absolutos en aproximadamente 250.000 propietarios (pasan de 417.101 a 662.000). Ergo, no hay caída en la cantidad de vivienda propia, todo lo contrario. Y también aumentan las otras categorías de tenencia (inquilino, ocupante y otros), tanto en términos relativos como absolutos. Queda clara la falacia de los indicadores relativos y, en consecuencia, muchas de las reflexiones que se hicieron sobre el particular, incorrectas en sí mismas.
A propósito de la discusión de la ley de alquileres, se publicaron opiniones como que “la ley de alquileres fue inoportuna” y que “la escasa oferta de viviendas para alquilar generó una crisis habitacional". También se hizo referencia a que como la inflación atenta contra el inquilino y el propietario, “los contratos deberían renovarse cada tres meses”.
Según el mismo informe del INDEC, había 1.540.786 hogares en alquiler en el segundo semestre de 2016 (17,7% del total de hogares) y 2.048.000 en el mismo periodo del 2022 (el 20,7%). Siendo que el 99,99% de las viviendas en alquiler son de propietarios privados y el estado sólo actúa como regulador de ese “mercado”, ¿no debiera tener una política directa además de la inducida? Estas dos situaciones dan pie para reflexionar sobre la compleja problemática de la vivienda, de la que ambas forman parte.
El déficit habitacional
El “déficit” habitacional es un elemento básico que debe ser expresado en términos cuantitativos y cualitativos. Sin embargo, caben algunos interrogantes: ¿De qué hablamos cuando hablamos de déficit habitacional? ¿Se quiere decir con ello demanda insatisfecha? Si es así, ¿se debe analizar la oferta? ¿Cuál es su estructura? ¿Cuántas viviendas nuevas, cuántas refacciones, cuántas ampliaciones están incluidas en ese “déficit” de soluciones habitacionales? ¿Cómo se distribuye ese “déficit”, definidas sus tipologías físicas por categorías de estratos de ingresos, o de jóvenes o de inmigrantes, etc.?
En términos cuantitativos, el problema de la vivienda debe ser analizado como un flujo y no como un stock de soluciones habitacionales (viviendas nuevas, ampliaciones, refacciones, mejoras, etc.). Pensando en la fábula de Esopo, de la carrera de la liebre y la tortuga, la demanda insatisfecha (la tortuga) tiene tal ventaja, que por más ligero que avance su satisfacción concreta (liebre), siempre termina ganando la tortuga. Exagerando, podríamos decir que la solución del problema habitacional sólo se alcanzaría en el infinito.
La solución del “déficit” habitacional parece, entonces, una utopía, un horizonte que se aleja al avanzar. Sin embargo, ello debería actuar como un incentivo para su alcance, en lugar de amedrentar y paralizar las acciones para lograrlo. El catedrático y crítico en arquitectura arquitecto Josep María Montaner participa de esta idea, al decir que el reto de la vivienda "es un problema complejísimo, irresoluble que existe desde que existe el capitalismo. De todos modos, tenemos una responsabilidad: intentarlo. Se puede reestructurar, mejorar, experimentar. Siempre es posible hacer el intento”.
Propia o digna
¿Derecho a la vivienda propia o derecho a la vivienda digna? Sostengo desde hace tiempo que la solución de casa propia y digna sería el ideal, pero su búsqueda no resolvería el problema de la vivienda ni siquiera en el largo plazo. De hecho, el gobierno nacional sigue con esta “solución” parcial al problema de la vivienda, con anuncios de llamada al Programa Procrear con el título “Casa propia, sueño propio”.
En nuestro país, el problema de la vivienda se lo suele identificar con el derecho de propiedad y, entonces, se intenta resolverlo a través de la vivienda propia. Esto nos remite al derecho a la vivienda, fijado en nuestra Constitución Nacional. ¿A qué se refiere al derecho a la vivienda consagrado en su art. 14 bis? No, precisamente, a la vivienda propia aunque lo contiene. Ese derecho tiene un complejo contenido, uno de los cuales es la propiedad de la vivienda. Si bien lo incluye, el derecho a la vivienda propia no debiera confundirse con el derecho a la vivienda, mucho más multifacético y comprehensivo.
No necesariamente fue y es así en otros lugares, y no debiera serlo, absolutamente en nuestro país. Por esta singular idiosincrasia, entonces, se da la paradoja de que 2 millones de hogares habitados bajo un contrato de alquiler, no tendrían resuelto, el problema de la vivienda. Tampoco cuando se tiene la tenencia sin la disposición del inmueble (caso de las viviendas de interés social no escrituradas) o cuando la vivienda está legalmente construida en tierras fiscales.
Toda persona tiene el derecho a la seguridad en la tenencia de su vivienda o lote, por medio de instrumentos jurídicos que le garanticen el derecho a la protección frente a desalojos, expropiaciones o traslados forzados o arbitrarios. Esto significa diferenciar entre garantizar el derecho a la tenencia y el derecho al dominio o propiedad.
En la mayoría de los países, el mercado se ha vuelto el agente regulador del precio, la ubicación y la disponibilidad de suelo y vivienda, mientras que el papel del Estado ha ido disminuyendo. Esto ha fortalecido la percepción de la vivienda como una mera mercancía o bien económico, negándole otras dimensiones contenidas en el derecho a la vivienda adecuada e impactando negativamente sobre el disfrute de los derechos humanos para todos.
Más aun, existen miles de viviendas desocupadas. En nuestro país, según el censo 2010, hay 2,5 millones de viviendas desocupadas, en la provincia de Santa Fe, las propiedades deshabitadas suman 195.000, es similar al promedio nacional del 18 por ciento y es superior a la demanda habitacional que maneja el Estado provincial de unas 150.000 viviendas , “es decir, mientras muchos santafesinos aún no pueden acceder a un techo estable para vivir dignamente, un elevado porcentaje de unidades habitacionales está vacía, en general por cuestiones asociadas a dinámicas de mercado”.
En muchos países de Europa (Francia, Reino Unido, Suecia, Dinamarca, Italia) se penaliza las viviendas vacías, hasta se las demuele o se intenta administrarlas.
Esto es producto de tomar a los inmuebles como parte de la cartera de activos en la que se resguardan los ahorros de los sectores de ingresos altos. Los inmuebles no sólo forman parte de los activos, sino que, además, son objeto de especulación (la burbuja inmobiliaria es un ejemplo elocuente). En otras palabras, la mayoría de las viviendas que se construyen nunca serán habitadas, no se hicieron para ello, sino que su título será el instrumento de especulación, objeto de transacciones, muchas veces, desde antes que comience la construcción del inmueble.
En Argentina, casi el 90% de la población vive en ciudades, siendo éste un fenómeno que deriva tanto del aumento de la migración rural-urbana, como de la migración internacional. Como consecuencia de esto, el país evidencia un importante descalce entre la demanda de soluciones habitacionales y la oferta disponible -lo cual genéricamente se identifica como “déficit habitacional”.
Considerando los distintos tipos de segmentos va desde las 3.931.382 familias que presentan problemas de tenencia de su vivienda a los 2.705.861 hogares con condiciones sanitarias inadecuadas. Esta realidad se agrava con la existencia de loteos ilegales (se estima que la ilegalidad supera en 2 ó 3 veces el desarrollo legal).
La realidad cuantitativa no siempre da cuenta de la dimensión y alcance del problema que, muchas veces, puede visualizarse en la fotografía de algunas de las principales ciudades del país y que muestran, en forma combinada, el crecimiento de la construcción de viviendas de alta gama, muchas veces con elevados índices de densificación, gentrificación y aprovechamiento del suelo y la proliferación (incluso en sus márgenes) de ocupaciones informales y asentamientos irregulares, poblados por familias con ingresos de subsistencia y alto grado de vulnerabilidad social. Es lo que suele denominarse “ciudad dual”.
Burbuja inmobiliaria
La gravedad y amplitud del problema de la vivienda es reconocido por las Naciones Unidas, la cual, desatada la crisis de la burbuja inmobiliaria en 2008, reflexiona sobre el actual sistema de vivienda, sus políticas y programas, e incorpora un enfoque de derechos humanos orientados a la consecución de una vivienda adecuada para todos. Llama a considerar los diferentes aspectos planteados, en una serie de recomendaciones referidas a: las múltiples dimensiones de la vivienda, que deben ser entendidas no sólo como mera mercancía o un bien financiero; que el mercado solo no puede proveer de vivienda adecuada para todos y, que, en determinadas circunstancias, es necesaria la intervención pública.
En tal sentido, se aboga por la adopción de medidas basadas en políticas públicas de vivienda, que apoyen el acceso a una vivienda adecuada por distintos medios, incluyendo sistemas alternativos al sistema de propiedad e hipotecario privados, a través del desarrollo de nuevos sistemas de financiamiento y seguridad de tenencia. Siendo necesario para ello un incremento del financiamiento público y la construcción de viviendas públicas con el objetivo de reducir los impactos de la crisis sobre la población y el disfrute de los derechos humanos.
Considera la distinción entre los derechos de propiedad y el derecho a una vivienda adecuada, los cuales abarcan rasgos comunes y diferentes. No se debe reducir el gasto del Estado en vivienda. Por el contrario, los fondos públicos para vivienda y para la construcción de vivienda pública se deben incrementar en el sentido de reducir el impacto de la crisis en los grupos más vulnerables.
En algunos países, la vivienda en propiedad ha sido tradicionalmente la forma de tenencia más segura y la vivienda en alquiler la menos, con una gran facilidad para el desalojo. Sin embargo, la tenencia en propiedad es una forma segura de tenencia sólo en determinadas circunstancias, en particular cuando son adecuadas, sostenibles y estables financieramente las formas de adquirirla.
La tenencia en alquiler puede ser más segura con una legislación apropiada que proteja a los inquilinos de los desalojos abusivos y si, al mismo tiempo, se desarrollan mecanismos asequibles, controlados y subsidiados de alquiler que induzcan a los propietarios a mantener y aumentar la oferta de inmuebles en arriendo.
En suma, definido, cuantificado, categorizado y regionalizado el “déficit” habitacional, el problema habitacional no se gestionará adecuadamente sin considerar y resolver el contenido idiosincrático que se le atribuye en nuestro país al derecho a la vivienda.
Afortunadamente el derecho a la vivienda, entendido como derecho a la vivienda propia, va mutando por el derecho al acceso a la vivienda. Las soluciones habitacionales seguramente, no se satisfacen sólo con viviendas nuevas, y no necesariamente deben ser entendidas como viviendas propias.
Sin embargo, el derecho a la vivienda se subsume en el derecho a la ciudad. Sin la satisfacción de este, la satisfacción del primero es precaria o imperfecta. Esto nos lleva a replantear la construcción de ciudad y de ciudadanía. En este sentido, el Programa Rosario Hábitat para la rehabilitación de los asentamientos irregulares de la ciudad, fue paradigmático.
---------------------
El autor es ex ministro de Economía de Santa Fe.
