El mercado de tierras agrícolas parece haber recuperado definitivamente el terreno perdido durante más de una década.

Un informe de la Bolsa de Comercio de Rosario (BCR) muestra que el valor promedio de la hectárea en la subzona maicera de la región núcleo —tomando como referencia Pergamino, Rojas y Colón— alcanzó los US$ 17.900 entre enero y julio de 2026.

El número no es menor: supera el récord nominal de US$ 17.350 registrado en 2012.

En otras palabras, después de 15 años de estancamiento y corrección, la tierra agrícola volvió a romper su techo histórico medido en dólares corrientes, pero hay un detalle que cambia completamente la lectura.

El récord tiene una “trampa”: todavía está lejos del máximo real

Si se actualizan los valores históricos por la inflación de Estados Unidos, los US$ 17.350 de 2012 equivaldrían actualmente a unos US$ 25.300 por hectárea.

Así, los aproximadamente US$ 18.000 que hoy se pagan por una hectárea agrícola de referencia en la zona núcleo representan un máximo en términos reales desde 2020, pero todavía están 28,5% por debajo del pico de 2012.

La diferencia es importante porque una cosa es decir que la hectárea volvió a superar su récord nominal y otra muy distinta es afirmar que recuperó el poder de compra que tenía hace 14 años. No lo hizo. Entonces, ¿cuánto vale realmente una hectárea agrícola? El dato de la BCR abre un interrogante que excede la comparación histórica.

Si una hectárea de alta productividad en la zona núcleo cotiza actualmente en torno a los US$ 18.000, pero el máximo de 2012 actualizado a dólares de hoy rondaría los US$ 25.300, ¿el mercado todavía tiene margen para seguir valorizando la tierra? La respuesta no es automática.

El precio de un campo no depende únicamente del valor de la soja o del maíz. También intervienen la productividad potencial, la calidad de los suelos, la ubicación, la infraestructura, la distancia a los puertos, el régimen de lluvias, la disponibilidad de agua y, especialmente, la renta que puede generar el activo. Y justamente ahí aparece otro dato relevante del informe.

El alquiler también recuperó terreno: llega a US$ 570 por hectárea

Mientras el valor de la tierra se recuperó, también mejoró el ingreso que puede obtener un propietario mediante el arrendamiento.

Para la campaña 2025/26, el alquiler orientativo en la subzona maicera se ubicó en torno a 19 quintales por hectárea, mientras que expresado en dólares “billete” alcanzó unos US$ 570 por hectárea.

La cifra contrasta con el comportamiento observado durante buena parte de la última década, cuando los alquileres en dólares oscilaron entre US$ 237 y US$ 442 por hectárea.

La mejora reciente estuvo acompañada por varios factores: una mayor convergencia cambiaria, precios internacionales de la soja superiores a US$ 400 por tonelada y una reducción paulatina de los derechos de exportación.

La renta del campo también marca una señal

La BCR realizó además un ejercicio teórico para estimar la rentabilidad bruta de la tierra comprada para ser arrendada.

El resultado muestra una mejora significativa en los últimos años: el indicador llegó a 3,17% anual en la última campaña, el máximo de la serie analizada.

Es un dato que puede resultar atractivo para quienes miran al campo no solamente como un activo productivo, sino también como una alternativa de inversión de largo plazo. Pero también permite entender por qué el precio de la tierra vuelve a estar bajo la lupa.

De US$ 2.600 a casi US$ 18.000: el viaje de la hectárea argentina

La historia reciente muestra la magnitud del cambio. Luego de la crisis de 2001, la hectárea agrícola de esta subzona llegó a un piso de aproximadamente US$ 2.600 en 2002.

Desde allí comenzó un extraordinario ciclo alcista que llevó el valor hasta US$ 17.350 en 2012.

Después llegó una larga meseta, con un piso de US$ 13.950 en 2021.

Desde 2022, en cambio, el precio nominal acumula cinco años consecutivos de crecimiento y avanzó aproximadamente 28% hasta el promedio de 2026.

Ahora la hectárea vuelve a estar cerca de los máximos.

La gran pregunta que queda abierta

El mercado ya respondió una parte del interrogante: la tierra agrícola volvió a subir y alcanzó nuevos máximos nominales.

La pregunta que queda es otra. ¿Estamos ante el comienzo de un nuevo ciclo alcista de la tierra agrícola argentina o simplemente ante una recuperación después de años de pérdida de valor real?

El dato de la BCR permite mirar las dos caras de la moneda. A precios corrientes, el récord ya fue superado. A valores reales, todavía falta bastante para llegar al nivel de 2012.

Y esa brecha de casi US$ 7.400 por hectárea entre los aproximadamente US$ 17.900 actuales y los US$ 25.300 que representaría el máximo histórico ajustado por inflación es, quizás, el dato que más debería mirar quien hoy tenga un campo para vender —o quien esté pensando en comprarlo.