La Municipalidad de Funes le pidió al Ministerio Público de la Acusación (MPA) que investigue la responsabilidad penal que le podría corresponder a los directivos de la desarrolladora Land y de la Inmobiliaria Gilli (entre los que menciona a Federico Gilli, Teresa Koval y María Cesca) y al escribano Diego Fernando García por haber facilitado la comercialización de lotes que esas dos empresas debían dejar en un fideicomiso en poder de la Municipalidad en calidad de garantía por las obras de infraestructura que habían comprometido realizar en los loteos Funes City y Funes Town, pero que nunca concretaron.
La denuncia penal es un nuevo capítulo en una larga historia que combina la (por lo menos) negligente actitud de las administraciones municipales de Juvenal Rimini (2007 al 2011), Mónica Tomei (2011 al 2015) y León Barreto (2015 al 2019) y la falta de escrúpulos comerciales de un grupo empresario que acumula escándalos en el negocio inmobiliario.
La historia comienza cuando en 2009 grupo Lands y Gilli Inmobiliaria, unidades de un mismo grupo que tiene como figura central a la familia Gilli, encararon el desarrollo de dos grandes loteos en el “jardín de la provincia”.
Uno fue Funes City (1.810 lotes) y el otro fue Funes Town (880 lotes), ambos al oeste del aeropuerto. Para tener una idea de la magnitud del desarrollo, Funes City tiene 180 hectáreas, extensión que representa tres veces la extensión que el casco antiguo de la vecina ciudad.
El nucleo del problema es que los desarrolladores no realizaron las obras de infraestructura prometida al momento de habilitar la urbanización. De esa forma, los particulares que compraron lotes allí hoy no tienen los servicios básicos como agua potable, cloacas, gas natural y pavimento. Y esa infraestructura ahora la tiene que pagar la Municipalidad recurriendo a fondos propios, tomando deuda o a través de mayores exigencias de compensaciones a los nuevos desarrollos que se habiliten. Dicho simple: Gilli hizo un millonario negocio y todo el resto debe pagar la millonaria cuenta que dejó sin abonar.
“Para sortear las obligaciones impuestas se desplegaron diferentes maniobras defraudatorias y esto provoca que a la fecha se deban realizar con dinero público. Millonarias obras para llevar agua y gas que tendría que haber sido financiadas por los empresarios inmobiliarios”, dice la denuncia penal que lleva la firma del intendente Roly Santacroce patrocinada por los abogados Adrián Ruiz y José Ferrara, y que en el MPA fue recibida por la abogada María Belen Torrosi, subsecretaria regional de la Fiscalía número dos.
La novedad es que ahora el intendente denuncia que el gobierno local fue víctima de una defraudación millonaria ya que no podrá recuperar el dinero público invertido porque se comercializaron los terrenos que el fiduciario dejó en 2013 en poder de la Municipalidad en concepto de garantía. “En una maniobra inexplicable no fueron embargados ni caucionados, y algunos hasta fueron vendidos, pese al incumplimiento de las inversiones prometidas”, agregó el jefe comunal.
Pocas exigencias y menos controles
En 2009 bajo la intendencia de Juvenal Rimini (2007 a 2011) se dictaron las ordenanzas que autorizaban a los fideicomisos Funes Town y Funes City encarar los emprendimientos inmobiliarios.
El primer problema es que pese a la dimensión de la urbanización y la magnitud del negocio inmobiliario, las exigencias en materia de obras y servicios fueron mínimas. En concreto, se obligó a realizar una planta de osmosis inversa, revestimiento de un tramo del canal Salvat y una acequia revestida en un tramo de la calle Tomás de la Torre. ¿Quién iba a pagar los servicios necesarios cuando la gente allí se instale?
Los problemas empezaron hacia final del mandato de Rimini cuando los compradores querían escriturar y la Provincia no les daba las autorizaciones medioambientales correspondientes (trámite que habilitan la escrituración) por, precisamente, la falta de concreción de algunas de esas obras (como la planta de osmosis). Pero también porque hizo una observación lógica sobre la falta del resto de los servicios e infraestructura.
Ya en 2012 la situación se calentó con marchas de vecinos a la Municipalidad pidiendo poder escriturar, sobre todo porque la salida de de los créditos ProCrear significaba una oportunidad única para construir.
En un intento de regularizar la situación, la intendenta Mónica Tomei firmó con los administradores de ambos fideicomisos el “Compromiso Medio Ambiental y Desarrollo Sustentable” que, en su cláusula 5, determina que “el emprendedor realizará a su cargo las inversiones necesarias en infraestructura” volviéndose a comprometer a realizar las obras prometidas en primera instancia pero no cumplidas. Y, por decreto, se le sumaron nuevas.
El segundo default de Gilli
En rigor, a partir de esa fecha la Municipalidad empezó a esa a exigir a todos los desarrolladores esa suerte de certificado de “Emprendimiento Urbanístico Responsable”, y en el caso de Funes City y Funes Town se exigía, entre otras obras, además de la implementación de la planta de osmosis inversa de provisión de agua potable prevista desde el inicio, que construya la red interna para la distribución de agua. “A la fecha no se ha realizado ninguna obra y por lo tanto hay un incumplimiento hacia el Municipio y a los adquirentes de los inmuebles que abonaron lotes con obras de agua”, denuncia ahora Santacroche.
Y es a que a un año de la firma de ese compromiso, Land/Gilli no había encarado las obras y la situación seguía igual, con los vecinos cada vez más impacientes ante este segundo default. Fue así que en 2013 se recurre –a propuesta de Grupo Lands, que era el administrador de los loteos que vendía Gili Inmobiliaria- al armado de un fideicomiso en que los empresarios transfieren a la Municipalidad lotes de los desarrollos como garantía ante el no cumplimiento de la obras. El fideicomiso en garantía quedó administrado por BMR Mandatos y Negocios, la fiduciaria del Banco Municipal de Rosario.
En concreto, el contrato dispuso una “cesión de derechos y acciones en poder especial irrevocable entre la Municipalidad de Funes y Lands” por 54 lotes de Funes Town “con el objeto de constituir una garantía autoliquidable que garantice el cumplimiento por parte de los fiduciantes de las obras”. Y como dato operativo no menor se determina una cesión y transferencia irrevocable a favor de BMR de todos los derechos y las acciones de los 54 lotes. Incluso, se constituye un poder especial irrevocable a favor de BMR como agente fiduciario.
“Hasta aquí se podría interpretar que el Municipio contaba con garantías para poder hacer frente al incumplimiento del 2008 pero una serie de actos disruptores desbaratando derechos acordados haciéndolo litigiosos y/o imposible”, sostiene el intendente de Funes en su denuncia penal al MPA.
Revoleo de lotes
En 2016 ya manejaba la ciudad el intendente León Barreto. Y el 10 de enero aparece en los clasificados de La Capital un aviso en el que se ofrecía un “emprendimiento en Funes, cancha de tenis, fútbol, salón de evento, todo sobre 13.000 m2 y se ponía el número de celular de Patricia Gilli. Años después se supo que esos lotes eran parte de los que formaban las garantías.
Es más, luego se detectaron varios casos similares de lotes que debían estar a resguardos como garantías pero que habían pasado a manos de particulares entre finales de 2015 y 2017. Y no sólo eso: en toda la gestión de Tomei y Barreto, mientras los Gilli vendían lotes que estaban en garantía, las Municipalidades no supieron ni lograron que termine alguna de las obras comprometidas, como las del agua.
Es más, la conducción de la fiduciaria del Banco Municipal entre 2013 y 2017 queda así envuelta la polémica. ¿Cómo podía Gilli vender lotes del fideicomiso de garantías? ¿Se hizo lo suficiente para evitarlo?
Ante ese interrogante, en las oficinas de la BMR muestran copias de las cartas documento enviadas en muchas ocasiones a la Municipalidad de Funes, sobre todo en la gestión de Barreto, recordando que deben exigir el cumplimiento de las obras.
Primeras escaramuzas
La situación se enreda un poco más cuando en 2016 grupo Land inicia una acción civil contra BMR pidiéndole que libere los lotes para poder venderlos. Con la firma del abogado Sergio De Dossi, argumentan que las exigencias ya fueron cumplidos y recurriendo, en líneas generales, a varios argumentos: que las obras iniciales se cumplieron (desconociendo las nuevas exigencias que en distintas ordenanzas, como se contó antes, se fueron sumando) no porque estén terminadas sino porque pusieron más pesos de los exigidos al calcular originalmente el costo y porque en sucesivos cambios catastrales la Municipalidad bajo gestión de Barreto liberó alguno de sus lotes. ¿Por qué hizo esos cambios catastrales la Intendencia?
No obstante, BMR ganó la pulseada al mostrar que la exigencias de obras seguían sin cumplirse y el juzgado de primera en los civil y comercial de la octava nominación dispuso ese año una cautelar con “la prohibición de no innovar sobre los lotes objetos del fideicomiso de garantía”.
Sobre mediados de 2019, Barreto le pido a BMR que disponga la escrituración de los lotes a nombre de Grupo Land, una decisión cuyas razones y objetivos no quedan claras ya que las obras seguían sin cumplirse.
Pero allí BMR se opone por tres razones: porque las obras no estaban realizadas, porque detectan que había lotes que se habían vendido y porque como Land estaba inhibido no puede alterar su patrimonio. Es más, con esos datos en la mano antes de que se vaya Barreto presenta una denuncia penal en el MPA para que se investigue qué ocurrió allí. Denuncia que quedó en manos del fiscal Miguel Moreno.
Se destapa la olla
Santacroche asumió en diciembre de 2019 y comenzó a licitar las obras más urgentes que necesitan esos barrios, como la planta de ósmosis inversa. Y revisando papeles para aplicar las garantías para financiarlas detecta expedientes que muestran que en 2017, y pese a la cautelar de 2016, hubo más lotes de la garantía que cambiaron de manos no pudiendo así ejecutarlos para costearlas tareas de infraestructura.
Fue así que en noviembre de 2020 denunció por incumplimientos de contratos a los directivos de Gilli y Lands en el juzgado de primera en los civil y comercial de la octava nominación a cargo del magistrado Luciano Juárez.
Tras la presentación de Santacroche, el juez Juárez intimó a los empresarios a cumplir lo dispuesto por la cautelar de 2016 y remite al MPA las actuaciones por presunta comisión de delito de desobediencia de una orden judicial.
Y ya con la cautelar en la calle, la Intendencia siguió denunciando nuevos de incumplimiento de la cautelar. Y por eso ahora, además de la acción civil, presentó una denuncia penal.
En esa denuncia actúa también contra BMR por, sostiene, una cuestión contractual. “Hay méritos suficientes para definir al accionar de BMR Mandatos y Negocios como mínimamente cuestionable ya que nunca formalizaron la inscripción correspondiente de los bienes en garantía y no nos consta la realización de las medidas conducentes a salvaguardar los intereses que le fueron conferidos”, sostiene Santacroche.
“El fiduciario se constituye como administrador y garante de los bienes encargados y al violar sus deberes logró un lucro indebido causando un daño patrimonial. Desconocemos si por consecuencia del acto infiel se produjo un enriquecimiento a los directivos de BMR Mandatos y Negocios, pero el daño patrimonial existió”, dice el intendente de Funes.
Un escribano bajo la mira
La Municipalidad agrega en su denuncia al escribano Diego Fernando García porque “aparece vinculados a acciones judiciales solicitando las habilitaciones de cuentas para escriturar lotes que estaban en garantía”.
Incluso aportan un documento en el que el apoderado de BMR, Luis Ortolani, lo intima a “abstenerse de realizar tareas registrables sobre los lotes en garantía del municipio”.
Pero la mira de Funes está en Gilli y Land. “El Municipio debió realizar erogaciones que debieron ser realizadas por Land. Y ese dinero no podrá ser repetido atento a una maniobra defraudatoria que lo tornó incierto", por lo que denunciaron que "se cometió fraude que lesionó el patrimonio público”.
En la denuncia se sostiene que “no hay un mero incumplimiento, sino toda una maniobra desplegada por Land con la presunta participación de un profesional notarial y la acción omisiva debía velar por los intereses de la Municipalidad”.
Es más, dispara: “Posiblemente la ingeniería defraudatoria trascienda a los denunciados y pueda llegar hasta funcionarios, pero eso será materia de investigación y pongo a disposición todo los medios que están a mi alcance”.
Y este no será el último capítulo de la historia.
