Ernesto Turcato

Un muestreo estadístico de la Municipalidad acerca de lo que se está construyendo en la ciudad revela un dato promedio hasta hoy desconocido: hay un promedio de 19,5 cocheras por cada edificio nuevo. En tanto, si se empiezan a desagregar los datos y se omiten los dos proyectos de edificios premium, el promedio baja a 13 cocheras por edificio. Si bien la nueva normativa, aún sin vigencia, obliga a los edificios con departamentos de más de 40 metros cuadrados a incluir cocheras según un índice que se va modificando cuanto más grande es la unidad, los números parecen indicar que el mercado va más rápido que la legislación. El 72% de las obras no están forzadas a tener cocheras con la norma vigente, sin embargo en el 51% de los casos sus proyectistas han destinado espacios para vehículos. Del total de edificios sin obligación, el 70% cuenta igualmente con cocheras. Pero si esa proporción es calculada en base a departamentos, y no a edificios, la cifra baja y queda que el 40% de los departamentos sin obligación de cocheras cuenta con ellas. Y si para este último cálculo se omiten la torres premium, el porcentaje de departamentos que incorporan espacios para guardar el auto aunque no los obligue la actual norma alcanza el 32%.

Los datos y la discusión

Los datos parecen corroborar la opinión del arquitecto Aureliano Saruá, Presidente del Colegio de Arquitectos: “Si la dimensión del lote lo permite, el edificio casi siempre va con cocheras porque es una demanda del comprador”. En la misma sintonía que los arquitectos están las constructoras que integran la Asociación de Empresarios de la Vivienda, quienes a través del ingeniero Mario Ulanovsky suman la variable económica a la discusión: “Desde la técnica se puede resolver la falta de espacio para hacer cocheras en lotes chicos, pero cuando se ven los costos el proyecto se puede volver inviable”. El ingeniero Ulanovsky también considera la mirada del futuro propietario de las viviendas más chicas: “No todos los departamentos son demandados con cocheras, el comprador de un departamento chico o económico probablemente no tenga auto o prefiera destinar un extra de dinero para llegar a una unidad más grande y no para comprar una cochera”.

En contra de estas coincidencias de las asociaciones gremiales y profesionales vinculadas a la construcción, el concejal Jorge Boasso, autor de la nueva norma aprobada por unanimidad, dispara: “No es cierto que no se puedan hacer cocheras en lotes chicos”. Como ejemplo cita algunos barrios de Buenos Aires donde lotes de 7 metros de frente están ocupados por edificios con cocheras que incorporan dispositivos mecánicos como montacoches. A esta observación de Boasso los críticos de la ordenanza le oponen la cuestión costos, ya que esos dispositivos mecánicos así como las excavaciones para construir subsuelos encarecen tanto el proyecto que no permiten una ecuación económica satisfactoria. Así las cosas, el arquitecto Saruá es contundente: “El 70% de los lotes de la ciudad queda sin posibilidad de ser utilizados para edificios en altura por sus dimensiones“. Y va más allá cuando considera que la obligación de cocheras será para departamentos de más de 40 metros cuadrados: “Van a empezar a construirse departamentos de 39,5m2 con la consiguiente baja en la calidad de vida de quienes los habiten, y tal vez hasta se vea un decrecimiento en el ritmo de la construcción”.

¿Faltan cocheras?

Es una verdad instalada en la calle, aunque no probada en la estadística. El ritmo de crecimiento del parque automotor rosarino recién este año superará los valores de fines de los 90, y según datos de la Dirección Nacional del Registro de la Propiedad Automotor circulan poco más de 235.000 vehículos, lo que ni remotamente representa superpoblación.

Los involucrados en la discusión reconocen el problema aunque con diferencias. Los arquitectos y los constructores creen que hay falta de cocheras de destino, es decir en edificios de oficinas, centro y microcentro, escuelas, tribunales. En tanto le quitan relevancia a la falta de cocheras domiciliarias. Admiten que algunas zonas como el barrio Martin y la costa central están con el problema más agudizado por la concentración de edificios que a veces roza la saturación, pero descartan que sea un problema de toda la ciudad y de tal magnitud que implique la vigencia dentro de 60 días de la nueva reglamentación.

En palabras del arquitecto Saruá, “no hay proporcionalidad entre el problema a resolver y la solución propuesta; un proyecto para edificio se elabora en 5 meses y la ordenanza entra en vigencia a menos de 3 meses de ser aprobada, con toda la impredicibilidad que eso provoca en esta industria”. Mientras, Boasso se defiende y apunta, “el plazo de 60 días fue querido por el socialismo”.

Lo evidente es que faltó acuerdo entre el Concejo y las asociaciones gremiales y profesionales. Sin embargo hay algo en lo que todos coinciden: a la ciudad le está faltando una revisión y normalización integral del reglamento de edificación. Hay normas contradictorias, normas superpuestas, y con cada modificación puntual y aislada la cosa parece empeorar.

Tan así es la situación que mientras la nueva ordenanza de cocheras en edificios encendió la preocupación de la industria de la construcción, todavía está vigente un decreto que otorga habilitación provisoria a todo edificio exclusivo de cocheras que se construya entre Oroño, Pellegrini y el río. Habilitación provisoria hasta que Rosario decida el uso de sus calles y su transporte público. A eso se le suma la opinión de propietarios y explotadores de garages y estacionamientos, quienes consideran un freno para nuevas inversiones el alto costo en impuestos, tasas y servicios que tienen las cocheras, llegando a representar en algunos casos más del 50% del valor del alquiler mensual.

El concejal Boasso acaba de ingresar al Concejo un proyecto para que la Municipalidad estudie la real situación de las cocheras en la ciudad. Tal vez con los números en la mano la controversia hubiera sido menos feroz y fundamentalmente más eficaz.