Dr Gonzalo Carrillo Herrera

Me dirijo a Uds. a fin de hacerles una aclaración conforme a la nota periodística titulada “alerta inmobiliaria no es lo mismo reserva que seña”.

En un primer lugar debo aclarar que lo expresado que si bien coincido en que las Inmobiliarias actualmente recurren al instituto de la reserva para eludir obligaciones a su cargo y no tener diversos problemas en el futuro, no es cierto que se corre el riesgo de que se siga ofreciendo el inmueble y que en caso de que haya una oferta mejor se deshaga la operación original sin perjuicio alguno para el vendedor. En concreto, se debe retirar el inmueble de la oferta mientras dure el plazo de la reserva.

En efecto y con el objetivo de aclarar y advertir a la población en general, a través de informaciones periodísticas de este tipo de practicas, se hace necesario explicar:

El instituto de la reserva de bien inmueble no esta regulado en nuestro ordenamiento jurídico en forma especifica, algo que ya había sido advertido tanto en sede penal como en sede civil, a pesar de haberse hecho usual su utilización con carácter previo a la suscripción de un boleto de compraventa en los últimos años a partir de las particulares circunstancias económicas que atravesara nuestro país. Así se ha transformado en un derecho consuetudinario. La doctrina ha definido a la reserva como la entrega de una suma de dinero en ese concepto (reserva) por parte del interesado, obligándose el agente a darle prioridad de compra a este sobre determinado bien, retirándolo de la oferta de venta por breve plazo, facultad que esta dentro de su orbita en virtud del servicio de corretaje prestado sobre dicho inmueble a requerimiento de la parte vendedora, a quien además debe dar aviso fehaciente de la existencia de un potencial comprador, todo ello, con el fin de posibilitar posteriores negociaciones entre las partes en miras a concretar la operación.

La usual retención del importe depositado en concepto de reserva ha dado lugar a numerosas notas periodísticas y pronunciamientos por parte de la Cámara Inmobiliaria Argentina, advirtiendo esta ultima que el diez por ciento de los reclamos que reciben en su seno provienen de particulares a los que la inmobiliaria no les devolvió el dinero entregado en concepto de Reserva cuando no se concreto la operación.

La reserva y la seña no difieren mucho de su utilidad, pues ambas están encaminadas a asegurar la concreción de una operación, ambas al final se toman como “a cuenta de precio”, tal vez la única diferencia que encontremos entre ambos institutos es que en la seña la frustración del negocio por culpa de una de las partes obliga a la otra a devolver el doble de la seña o en su caso perderla, no así el instituto de la reserva pues la misma y en la generalidad de los casos, la frustración obliga a su integra devolución, sin duplicación.

Es decir que el contrato de reserva se encamina, al igual que la seña, a la concreción del ulterior contrato de compraventa. Se reserva la propiedad y se la retira del mercado por un breve lapso de tiempo, es decir, que por el tiempo estipulado si bien el vendedor puede recibir otras ofertas, siempre dará prioridad al reservante, el cual tiene la posibilidad de arrepentirse (perdiendo la reserva) o concretar la operación.

Asimismo y para mayor abundamiento de estas practicas de las inmobiliarias, también es preciso advertir a la población en general que la mayoría de los corredores inmobiliarios se encuentran ejerciendo una profesión que actualmente requiere titulo universitario, algo que en la generalidad de los casos estos corredores no poseen.
A partir de la sanción de la ley 25.028 la profesión de corredor inmobiliario exige la obtención del titulo universitario sin hacer distinciones. Si se investigare correctamente a cada una de las innumerables inmobiliarias que hoy ejercen el comercio en la ciudad de Rosario, se encontrarían con un amplio porcentaje que carece de este titulo.

Otro problema que es muy importante advertir a la población es la actuación de estos corredores. Según la ley anteriormente mencionada tienen diversas obligaciones que hoy se incumplen, en la mayoría de los casos, los corredores no informan el estado del inmueble antes de la compra o de efectuar la reserva / seña, así muchos se encuentran con el problema de que el inmueble esta embargado, el vendedor inhibido o el inmueble en sucesión, lo que genera grandes trastornos al comprador que no fue oportunamente advertido.