Los datos son elocuentes y muestran con claridad que Rosario crece hacia el norte y noroeste. En el último tiempo, potenciado por la pandemia, se multiplicaron los permisos de edificación en esa zona que se caracteriza por contar con más verde, luminosidad y ventilación que otras áreas copadas por las grandes estructuras. Ante esta tendencia, el municipio busca ordenar la construcción en dos de los barrios predilectos, como Fisherton y Arroyito (avenida Alberdi y boulevar Rondeau).

Aunque los proyectos enviados al Concejo Municipal marcan límites e incorporan nuevos criterios para evitar la superpoblación de condominios, la última tendencia impulsada por las desarrolladoras, para vecinos y sectores de la oposición resulta insuficiente. Es que las iniciativas, con algunas variantes según la zona, otorgan ciertas flexibilidades que por un lado, no contemplan cabalmente una mejora de los servicios públicos y de la infraestructura para atender a una eventual mayor población residente.

Y por el otro, no son pocos los que consideran que atentan contra el verde, la luminosidad y la ventilación de esas zonas, justamente algunas de las razones por las que antiguos y nuevos residentes las eligen. En este marco, la secretaria de Planeamiento acudirá este lunes al Concejo Municipal a detallar los indicadores de construcción promovidos en Alberdi, mientras que para los de Fisherton –cuyo proyecto fue ingresado el 1° de diciembre de 2021- todavía no hay fecha de inicio de las discusiones.

Cuestión de altura

Un aspecto central de ambas iniciativas es que unifican topes de alturas en planta baja y diez pisos, lo que implica más de lo que hoy se puede construir en algunas zonas, pero menos en otras. Pero además el criterio no es único. De este modo, mientras alrededor de la plaza Alberdi autorizan a construir hasta 30,5 metros, lo que implica planta baja y diez pisos, en los corredores urbanos de Rondeau y Alberdi el límite es de 25 metros, es decir, hasta ocho pisos.

En Fisherton, por su impronta de casas bajas, gran parquizado, amplios jardines pero también desigual distribución de servicios públicos, se determinaron cuatro tipos de corredores urbanos, distinguibles entre sí por pos distintos niveles de densidad edilicia y usos de suelo que le corresponde a cada uno. “Lo que vemos en general es que en aquellas zonas donde se bajan las alturas, se aumenta profundidad donde se puede construir y se extiende la altura del frente del corredor, lo que nos pone en alerta porque se va avanza hacia el interior de la manzana, donde normalmente se consideran criterios más amigables”, analizó Fernanda Gigliani.

Si bajás la altura máxima de Rondeau, pero permitís que se extienda casi hasta el interior de la manzana, hacés un cambio estructural que atenta contra lo pregonado en favor del ambiente”, dijo la concejala Fernanda Gigliani

Un caso paradigmático en Alberdi fue el edificio encarado por el futbolista Ángel Di María de Rondeau al 1700, que tras nueve años de debate, logró su aprobación en el cuerpo legislativo a partir de la unificación de lotes y la obligación de dejar seis metros a cada lado de las medianeras. “Esto lo eliminan con la normativa planteada, entonces si bien bajan la altura, no exigen unificación de lotes ni este espacio, sino que permiten construir medianera con medianera como en toda la ciudad”, planteó en diálogo con Ecos365.

Para la edila de Iniciativa Popular, de este modo se está claudicando rápidamente con una requisitoria que traía beneficios en términos urbanísticos, pero que supuestamente era una traba para desarrolladoras. “Me ponían como argumento que desde 2012 no se pidieron permisos de construcción en esa zona, pero lo cierto es que desde el ’68 con el plan regulador, que tenía mucha más altura permitida en el área, la sustitución fue casi nula”, dijo la edila y consideró que entonces el problema para la falta de construcción en ese sector no es la atura.

A esto se suma que donde había una distancia de nueve metros entre el bloque frentista y el interior, ahora se aceptaría una reducción. Es en este punto donde se sostiene que una tipología edilicia propia de la post-pandemia, que permitía la ventilación, la están dando de baja, en pos –en teoría- de favorecer la construcción. “Si bajás la altura máxima de Rondeau, pero permitís que se extienda casi hasta el interior de la manzana, hacés un cambio estructural que atenta contra lo pregonado en favor del ambiente”, expresó y añadió que entonces puede que el que se vaya a vivir al barrio para tener patio o en busca de verde, termine no disfrutando de una cosa ni de la otra.  

El caso de Fisherton

El 2021 fue movido para los vecinos de Fisherton, que vieron cómo tiraban abajo una casa para levantar una mole de dos torres con 40 departamentos en Juárez Celman 650 bis, donde la calle tiene tan sólo 12 metros de ancho, no cuenta con cordón cuneta y es doble mano. Todos se preguntan qué pasará cuando los nuevos vecinos lleguen con sus autos, porque además otra característica de las iniciativas municipales es la enorme laxitud respecto a la construcción de cocheras.

También se le dio vía libre a una innumerable cantidad de proyectos, entre ellos al Fisherton Park, un enorme condominio en la esquina de Tarragona y Brassey, en un área de protección histórica. Y el último fue Villa Ana, iniciativa largamente discutida que había motivado una queja formal de los vecinos y que se sancionó en la última sesión del año, justo cuando cambió la presidencia de la comisión de planeamiento que quedó en manos del oficialismo. No pasó desapercibido el hecho de que se aprobara un emprendimiento de semejante envergadura que de ningún modo podría haberse sancionado de estar vigentes los lineamientos de construcción en la zona impulsados precisamente por el oficialismo. ¿No se podía haber esperado a tratar la nueva regulación de altura y en función de ello analizar Villa Ana?

Sobre todo porque esta regulación está atenta a criterios como el Factor de Impermeabilización del Suelo (FIS), para contribuir a la absorción natural del agua de lluvia, sin saturar la infraestructura pluvial existente y amortiguando el efecto isla urbana de calor. También suma el concepto de Unidades Funcionales Máximas (UFM), que pone un tope a las viviendas que pueden construirse en un lote, atenuando la densificación sobre el soporte natural; y aplica el Factor de Ocupación del Suelo (FOS), entendido como máximo porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar con la proyección horizontal de las construcciones de todos los niveles de edificios.

En verano muchas veces no tenemos ni un chorrito de agua y la luz se nos corta muy seguido, mientras que en invierno falta gas. ¿Qué va a pasar cuando venga a vivir mucha más gente?”, planteó una vecina de Fisherton

Pero más allá de estos avances (y de algunas modificaciones en estos indicadores solicitadas por vecinos), la crítica pasa porque se replica la lógica de ir más hacia la profundidad del lote y extender la altura del corredor hacia el interior de la manzana. Además, no se contemplan del todo las condiciones del barrio, que sólo tiene cloacas en un 30%, no dispone de desagües pluviales, y en la mayoría de los casos tampoco de pavimento definitivo. Sumado a esto, casi todas las calles son muy angostas, son doble mano y carecen de estacionamiento. Por eso no se entiende por qué se quitó un indicador que prohibía abrir cualquier tipo de negocio en cualquier esquina. “Si te llegan a poner un negocio muy concurrido, la cuadra se te convierte en un caos por el tránsito”, dijo a este medio Ana Laura Prado, vecina de la zona.

En esta línea, destacó que la enorme mayoría de quienes viven en el barrio tienen uno o dos vehículos por las grandes distancias que deben recorrer por cuestiones laborales. Por eso no tiene sentido que se promueva que más gente viva en la zona sin que se garantice a la par el guardado de los vehículos. Ni que hablar de los servicios básicos. “En verano muchas veces no tenemos ni un chorrito de agua y la luz se nos corta muy seguido, mientras que en invierno falta gas. ¿Qué va a pasar cuando venga a vivir mucha más gente?”, se preguntó la vecina. Agregó que mientras tanto, fruto de los nuevos desarrollos, no paran de talarse árboles y de reducir espacios verdes, es decir, de cercenar justo el principal atractivo del barrio.