Una serie de normas urbanísticas e instrumentos fiscales para disuadir la especulación inmobiliaria y adquirir terrenos con infraestructura a menor costo que en el mercado. Ese es el espíritu del proyecto de ley de uso del suelo y hábitat que el gobierno provincial enviará este viernes a la Legislatura, tal como anticipó el gobernador Antonio Bonfatti en la apertura de sesiones ordinarias. Además de establecer un marco regulatorio al que podrán adherir municipios y comunas, la iniciativa propone aumentar cargas tributarias a grandes superficies, a transacciones inmobiliarias de elevado valor, a baldíos abandonados y a propietarios de más de cinco inmuebles. La recaudación extra por estos conceptos –estimada en unos 600 millones de pesos anuales– se planea destinar a políticas habitacionales, fundamentalmente al programa “Mi tierra, mi casa”.

El secretario de Hábitat de la provincia, Gustavo Leone, explicó que el proyecto surgió por la necesidad de generar “un mecanismo de compensación cruzada”. Es decir, para resolver el problema de “quienes no tienen posibilidad de acceder siquiera a un lote para construir su vivienda” con recursos generados por otro sector que tiene parte de sus ingresos o ahorros movilizados en construcciones inmobiliarias.

El funcionario indicó que las áreas urbanas han ido creciendo “con un esquema bastante desequilibrado” donde muchas veces los valores de las tierras” varían “según condiciones de especulación”.

“Aparecen contradicciones como el crecimiento de los sectores de vivienda para segmentos de alto nivel de ingresos y en los márgenes de esos mismos emprendimientos surgen asentamientos irregulares”, diagnosticó.

En ese marco, la ley se plantea como objetivo “disuadir la tenencia especulativa de suelo, integrar a los asentamientos irregulares, ampliar la oferta de soluciones habitacionales y trabajar con mecanismos de redistribución de cargas y recursos entre los sectores que hoy están ahorrando en bienes inmobiliarios y aquellos que no acceden a ningún bien inmobiliario”.

El proyecto incluye dos tipos de mecanismos: un marco regulatorio urbanístico para ordenar el uso del suelo –y hacerlo “socialmente justo”– y un conjunto de “instrumentos fiscales” que modifican cargas tributarias para gravar la acumulación y el valor inmobiliario.

Gestión de suelos

Entre las herramientas de gestión urbanística se destaca la creación de un registro de asentamientos irregulares –hoy no incorporados en Catastro– para dotarlos de infraestructura y servicios básicos. También se contempla el derecho de preferencia del Estado para la compra de inmuebles cuando haya interés social en el desarrollo de proyectos de urbanización.

En otro artículo del proyecto se fija la obligación para los emprendimientos urbanísticos de gran escala (mayores a 10 mil metros cuadrados) de ceder terrenos al Estado por un valor equivalente al 10 por ciento de la superficie urbanizada, un mecanismo que ya se aplica en la Municipalidad de Rosario.

Además, con el fin de evitar maniobras especulativas, se obligará a los dueños de terrenos baldíos abandonados a “remediar el costo social y ambiental” con el Estado. En esos casos, los gobiernos locales o la provincia podrán disponer el “uso obligatorio de suelo vacante”. Y si no puede llegarse a un acuerdo y se detecta maniobra especulativa, la norma habilitaría a declarar el suelo de interés social e iniciar el trámite de expropiación.

“El proyecto de ley da instrumentos para adquirir suelo con esquemas asociativos, sin llegar a mecanismos compulsivos como la expropiación, un instrumento con el que el Estado ya cuenta”, explicó Gustavo Leone.

“Esta ley permite, por ejemplo, asociarnos con el privado para que ponga el suelo. Luego el Estado pone la infraestructura y en un esquema de compensaciones se distribuye de acuerdo a la inversión”, agregó.

El secretario de Hábitat puso el ejemplo de la toma del predio de Avellaneda al 4200, en Rosario. “Allí había algunos terrenos vacantes, abandonados, sin cerco. De un día para el otro se ocupó. En ese caso, la carga no le queda al privado que quiere sacarse el problema de encima y espera que el Estado se lo expropie. Preferimos, mediante convenios asociativos, llevar infraestructura y salir con precios acordes para que algunos sectores sociales tengan acceso a un terreno y no tener que resolver un problema de asentamiento irregular”, dijo Leone.

Gravar la acumulación

El proyecto de ley de uso de suelo contempla un aumento de impuestos en casos de acumulación o alto valor inmobiliario.

De ser sancionada la iniciativa, se cobrará un 50 por ciento más de Impuesto Inmobiliario a los titulares de más de cinco propiedades superiores a los 15 metros cuadrados (no incluye cocheras).

Habrá también un adicional para inmuebles (destinados a viviendas o uso comercial pero no industrias) con superficie edificada superior a los 300 metros cuadrados o departamentos en propiedad horizontal de más de 200 metros cuadrados que tengan antigüedad posterior al año 1980 y estén entre las categorías 1 y 5 de construcción.

Los baldíos vacantes o abandonados de más de 3 mil metros cuadrados deberán pagar un 100 por ciento más de Impuesto Inmobiliario si se aprueba la normativa. Y los que superen los 5 mil metros cuadrados tendrán que abonar un 200 por ciento más.

En la iniciativa también se prevé un incremento del valor del impuesto al sello en transacciones de inmuebles superiores al millón de pesos y la posibilidad de que el Estado pueda apropiarse del plusvalor inmobiliario, cuando se produzcan incrementos del precio de la tierra por las obras públicas que mejoran el entorno.

Gustavo Leone opinó que la norma no tiene un fin recaudatorio porque “los instrumentos normativos son mucho más importantes que los instrumentos fiscales”.

Además sostuvo que “es poco probable” que la ley vaya a alterar los valores del mercado en grandes ciudades como Rosario o Santa Fe donde el precio del metro cuadrado edificado es inaccesible para sectores asalariados o de ingresos medios.

Sin embargo, se mostró confiado en que la nueva norma “brinde al Estado la posibilidad de adquirir suelo, dotarlo de infraestructura y después venderlo en cuotas o a un valor menor al del mercado”. “Esto, con el tiempo, permitirá tener una oferta alternativa de tierras que hoy no existe”, resumió.

Nuevos lotes

Leone adelantó que, más allá del tratamiento del proyecto de ley de suelo, el gobierno provincial continúa con el relevamiento de predios para el programa “Mi tierra, mi casa”.

El funcionario anticipó que para fin de año o principios de 2014 se prevé duplicar la oferta. “Estamos trabajando en un plan de 4000 lotes ya identificados en distintas zonas de Rosario”, aseguró.