El anuncio de Luis Caputo para impulsar el crédito hipotecario a través del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES fue recibido con expectativa y una cuota de cautela por parte del sector inmobiliario. La evaluación que surge de las primeras reacciones es que el Gobierno apunta sobre uno de los principales problemas que frenaron la recuperación del mercado: la limitada capacidad de los bancos para seguir ofreciendo préstamos hipotecarios de largo plazo.

El programa contempla un fondo total de $2 billones, que será colocado mediante licitaciones de depósitos a plazo fijo entre los bancos. La primera licitación será por $200.000 millones y está prevista para la próxima semana. El objetivo es que ese fondeo, con plazos de entre uno y cinco años, permita a las entidades ampliar la oferta de créditos hipotecarios destinados a primera vivienda.

La reacción de los especialistas fue mayormente favorable.Pra algunos, la iniciativa apunta directamente al principal límite que tuvo el mercado en los últimos meses: la falta de oferta de crédito. De hecho, reconocen que los bancos estaban comenzando a quedarse sin capacidad para seguir prestando a largo plazo.

"El problema del crédito se había convertido en el principal cuello de botella del mercado inmobiliario. Por eso, la herramienta anunciada por el Gobierno puede contribuir a recuperar el volumen de préstamos y, a partir de allí, generar más operaciones de compraventa", indicaron especialistas.

Una medida que puede mover más de una operación

El impacto sobre el mercado inmobiliario puede ser mayor que el número de familias que reciban directamente el financiamiento.

Los 17.000 o 18.000 créditos que, según las estimaciones oficiales, podría generar el programa no representan un volumen suficiente para las necesidades del mercado. Sin embargo, cada operación hipotecaria puede generar una cadena de transacciones inmobiliarias.

Este efecto multiplicador es especialmente relevante para un mercado que durante los últimos años tuvo una participación todavía reducida del crédito en las compraventas.

Además habrá que esperar las primeras licitaciones para comprobar cuánto de los fondos efectivamente toman los bancos y, sobre todo, a qué condiciones trasladan ese fondeo a los clientes.

La tasa será uno de los factores decisivos

El programa establece una tasa máxima de UVA + 7,50% para los créditos otorgados bajo este esquema, con un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo equivalente a 150.000 UVA.

La tasa generó una evaluación relativamente favorable entre algunos referentes del sector, aunque no fue considerada suficiente por sí sola para garantizar una recuperación fuerte.

Habrá que observar cómo se posiciona esa tasa frente a las líneas que ya ofrecen los bancos. Su referencia es el Banco Nación, que actualmente trabaja con una tasa cercana al 6,8% para determinadas líneas. Por eso, el verdadero efecto del programa podrá medirse recién cuando las entidades participen de las licitaciones y definan las condiciones que ofrecerán a sus clientes.

En una mirada algo más optimista, otros expertos consideran que una mayor participación bancaria podría volver a estimular la demanda. "Sii las entidades pueden ofrecer préstamos alrededor de una tasa de 7,5%, podría producirse una recuperación de la demanda hipotecaria", coinciden.

De hecho, con esos niveles de tasa, sostienen que la diferencia entre una cuota hipotecaria y el alquiler de una propiedad puede reducirse, lo que podría volver más atractiva la decisión de comprar para determinados hogares.

¿Puede volver el boom hipotecario?

La expectativa del sector, sin embargo, no llega al punto de anticipar una nueva explosión del crédito.

Se estima que la participación de las compraventas financiadas con hipoteca podría pasar del actual 12%-14% a niveles de entre 16% y 20%, pero no se espera un "boom hipotecario" inmediato. Como antecedente, algunos recuerdan que durante el año pasado el mercado había llegado a niveles cercanos al 25% de operaciones con crédito antes de que el aumento de las tasas redujera nuevamente la demanda.

El dato resulta relevante porque muestra que existe una demanda potencial, pero que una parte importante de los compradores queda fuera cuando las condiciones financieras se endurecen.

En ese sentido, la medida del Gobierno podría funcionar más como un mecanismo para recuperar oferta crediticia que como una solución integral al problema de acceso a la vivienda.

El otro problema: los ingresos de los compradores

Una de las principales advertencias del sector apunta a un factor que el programa no resuelve directamente: la capacidad de pago de las familias.

"Los salarios siguen siendo un obstáculo importante para acceder a una hipoteca, al igual que el nivel de exigencia del scoring bancario", remarcan. Y agregan: "no alcanza con aumentar el fondeo disponible si una parte significativa de los potenciales compradores no logra cumplir con los requisitos de ingresos que establecen las entidades".

Este punto aparece como una de las principales incógnitas de la iniciativa: más dinero disponible para prestar no necesariamente significa más créditos otorgados.

Para que el programa tenga un impacto significativo sobre el mercado inmobiliario deberán coincidir tres factores: que los bancos participen activamente de las licitaciones, que trasladen el menor costo de fondeo a tasas competitivas y que exista suficiente demanda solvente para tomar esos préstamos.

El Gobierno busca resolver el descalce de plazos

El diagnóstico oficial coincide en buena medida con el planteado por el mercado.

Caputo explicó que uno de los problemas estructurales del sistema financiero argentino es el descalce entre los plazos de captación y de colocación: los bancos otorgan créditos hipotecarios a 15, 20, 25 o 30 años, mientras que una parte importante de sus depósitos tiene plazos mucho más cortos.

La utilización del FGS apunta precisamente a generar un instrumento de fondeo de mayor plazo.

Según el esquema anunciado, los bancos competirán en licitaciones para obtener depósitos del FGS. Los fondos deberán destinarse a créditos hipotecarios para personas físicas destinados a la adquisición, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda.

Desde el sector inmobiliario, la lógica de la herramienta es valorada porque intenta solucionar el problema desde el lado de la oferta financiera, en lugar de establecer únicamente un subsidio sobre la tasa.

Un mercado que espera la primera prueba

La reacción inicial podría resumirse en una frase: la medida es bienvenida, pero el mercado espera ver cómo funciona en la práctica.

La primera licitación de $200.000 millones será el primer test. Allí se podrá observar cuántos bancos participan, qué tasas ofrecen por el fondeo y qué volumen de recursos termina efectivamente canalizado hacia nuevas hipotecas.

Después vendrá la segunda etapa, todavía más importante para el mercado inmobiliario: comprobar qué tasas llegan finalmente al comprador y cuántas familias consiguen calificar.

El anuncio de Caputo, por ahora, generó una expectativa positiva entre desarrolladores, inmobiliarias y especialistas. Pero la recuperación sostenida del crédito hipotecario dependerá de que el mecanismo consiga transformar los recursos del FGS en más préstamos, tasas competitivas y un mayor número de operaciones inmobiliarias.

En otras palabras, el sector no cuestiona el diagnóstico oficial. La discusión comienza ahora en otro punto: cuánto crédito adicional llegará realmente al mercado y a qué precio.