Alquilar se volvió una odisea para muchos ciudadanos que ven como día a día su salario pierde peso contra la inflación, lo que dificulta la posibilidad de hacer frente a los aumentos que se dan en el mercado inmobiliario. Según el portal de clasificados Zonaprop, los precios de las propiedades llevan un incremento del 30% en lo que va del 2021, por encima de las cifras inflacionarias que acumularon un 24,7% en el primer semestre, de acuerdo al Indec.

Si bien la Ley de Alquileres, sancionada un año atrás, implicó un avance a la hora de homogeneizar las reglas de juego entre locadores y locatarios, continúa habiendo una gran cantidad de denuncias por parte de estos últimos en lo que respecta al incumplimiento de los contratos y a problemas al momento de querer rentar un inmueble.

La Asociación de Inquilinos Rosario elaboró un gráfico con las quejas y consultas realizadas por los rosarinos en el último año, tomando como estudio el período Junio 2020 a Julio 2021. El mismo arroja que los tres ejes más problemáticos en cuanto a alquileres son: "Problemas con el Contrato", "Incumplimientos del DNU" e "Incumplimientos de las restricciones sanitarias".

Problemas en los contratos

Tal como evidencia el gráfico, los principales conflictos se dan en lo que respecta al pago del 50% del TGI (1328 consultas) y de expensas extraordinarias por parte de los propietarios (871), al incumplimientos en las cláusulas que establecía el DNU decretado por Alberto Fernández a principios de la pandemia (627) y a la omisión en las cláusulas de reparaciones (625).

A raíz de la nueva reglamentación, hubo modificaciones respecto a lo qué debía pagar el inquilino y lo que debía abonar el propietario al momento de celebrar el acuerdo. Mientras se definió que el API estaría en su totalidad a cargo del locador por tratarse de un impuesto al inmueble, con el TGI se generaron dudas ya que este tributo tiene un componente de servicio (alumbrado, barrido, limpieza) y otro de gravamen impositivo.

Finalmente, se acordó que sea pagado en un 50% por el inquilino y en un 50% por el dueño, aunque el referente de la Asociación, Emanuel Canelli, señaló que fue una decisión resistida por algunos propietarios que buscaban incumplir estos acuerdos y trasladarle todo el costo a los locatarios.

"Aunque no esté fijado en el contrato, la ley ampara a los inquilinos a que sean los propietarios quienes se hagan cargo de los costos de mantenimiento de la vivienda".

Según Canelli, también hay negativa de los locadores a pagar las expensas extraordinarias, es decir, aquellas expensas que son para mantener o elevar el costo del inmueble como, por ejemplo, la decisión de construir un quincho en el edificio. "No hay que olvidarse que el inquilino solo debe pagar las expensas ordinarias que corresponden a los gastos del día a día, la luz de los pasillos, la limpieza del hall, etc", precisó el especialista en alquileres.

A su vez, la Ley establece que las reparaciones por roturas en la vivienda quedan a cuenta del dueño. En estos casos, tiene 24 horas para hacer el arreglo si el mismo es de urgencia o 10 días hábiles en caso de que no lo sea. Canelli sostuvo que hay inmobiliarias que omiten esta clásula: "aunque no esté fijado en el contrato, la ley ampara a los inquilinos a que sean los propietarios quienes afronten los costos por el mantenimiento de la vivienda".

Otro tema que genera polémica se da en el campo de los aumentos. La normativa fija que las actualizaciones sean anuales y que su valor sea establecido por el índice ICL, elaborado por el Banco Central de la República Argentina (BCRA) en base, un 50% a la evolución de los salarios y un 50% de acuerdo al nivel de inflación.

"Se dio que algunas inmobiliarias incluyeron en los contratos supuestas cláusulas de revisión bajo el argumento de evaluar las subas en caso de que ambas partes no estuvieran de acuerdo, pero era una artimaña para poder realizar aumentos por sobre lo que establece el Banco Central", indicó Canelli y agregó que en los primeros meses, luego de sancionada la Ley, también se vieron intentos de incumplir los contratos de locación por tres años, buscando alquilar por un tiempo menor.

DNU e incumplimientos 

En marzo del año pasado, el Gobierno lanzó un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que congelaba los alquileres y prohibía los desalojos en todo el territorio nacional, en la búsqueda de aliviar a los inquilinos el impacto económico derivado de la pandemia. El mismo fue prorrogado en septiembre del año pasado y tuvo validez hasta marzo de este año.

Canelli explicó que las principales quejas se dieron debido a que hubo inquilinos que denunciaban intentos de aumento por parte de los propietarios y presión para desalojar los inmuebles por atraso en los pagos, pese a la vigencia del DNU.

En este sentido, en abril de este año la entidad realizó una encuesta para medir el estado de situación de las personas que arriendan en la ciudad, luego de quedar finalizado el DNU. Los resultados del informe arrojaron que un 31,3% de los ciudadanos rosarinos arrienda un inmueble. 

De la muestra de 399 casos efectivos, un 43,2% afirmó no estar al día con el pago del alquiler, mientras que el porcentaje restante dijo haber renovado su contrato hace poco tiempo o estar pronto a hacerlo. A su vez, un 96% de los encuestados consideró necesaria la extensión del DNU que prohíbe los desalojos en el actual marco de pandemia.

"Hubo un momento que fue muy complejo y estuvimos muy abocados a informar a la gente sobre el decreto para que lo conocieran, supieran cuáles eran sus derechos y los hicieran cumplir. Incluso se dieron casos donde estando vigentes las restricciones sanitarias que impedían las mudanzas, se presionaba a determinados inquilinos a liberar las propiedades", destacó el referente de la asociación.