En la última semana, el dólar oficial pasó de aproximadamente $1.295 a cerca de $1.375, manteniéndose en torno a $1.350, lo que generó efectos inmediatos en el esquema de financiamiento inmobiliario. La suba cambió la ecuación: aunque en términos de dólares algunos costos como materiales de construcción se moderan, el impacto real se siente en pesos, tanto en el monto del préstamo como en los requisitos y las tasas.

Encarecimiento del capital solicitado

Un relevamiento muestra que para financiar el 80 % de una vivienda de u$s 100.000, el monto del crédito pasó de unos $99,9 millones a $106,8 millones en apenas un mes —un incremento de casi $7 millones—. En paralelo, el índice de “Acceso al Crédito Hipotecario” (cuota/alquiler) aumentó de 1,82 a 2,04, el valor más alto desde marzo de 2023.

Requisitos más estrictos y mayor cautela bancaria

El aumento de encajes y la restricción de liquidez en el sistema financiero, derivado de medidas del Banco Central, presionan al alza las tasas de interés y enfocan a los bancos en mayor cautela al otorgar préstamos. Muchos potenciales compradores, especialmente aquellos que estaban por cerrar acuerdos, fueron excluidos: un ejemplo típico es el desistimiento de la operación al tener que afrontar mayores pesos sin haberlo previsto.

Mayor barrera para la clase media

El salto cambiario implica que quienes antes cumplían los requisitos ahora quedan fuera. Según cálculos recientes, se requieren entre un 10 y 15 % más de ingresos para alcanzar el mismo monto financiado que hace pocas semanas Ambito. En suma, el fin de la “ecuación estable” que sostenía muchos créditos hipotecarios UVA se rompió.

Costos y rentabilidad en la construcción e inmuebles
Mientras el dólar sube, algunos costos medidos en dólares bajan o se moderan —en especial los vinculados con insumos importados—, lo que puede aliviar temporalmente la carga de los desarrolladores. Sin embargo, esta ventaja se diluye si las empresas trasladan el aumento en pesos o si la inflación se acelera, anulando el beneficio.

Datos clave

* El monto del crédito para financiar el 80 % de una vivienda de u$s100.000 aumentó casi $7 millones en un mes.

* El índice de acceso al crédito (cuota/alquiler) subió de 1,82 a 2,04 en julio, el mayor registro desde marzo de 2023.

* El dólar se disparó entre un 10 % y 15 % en las últimas semanas, elevando los ingresos necesarios para acceder a un préstamo similar Ambito.

* Los bancos endurecen condiciones por menor liquidez y mayores tasas, enfrían el acceso al financiamiento.

Aunque algunos costos de construcción bajan en dólares, esta ventaja solo persiste si no se traslada inmediatamente en pesos o si la inflación se mantiene estable