A finales de abril, el Ejecutivo municipal envió al Concejo un anteproyecto de ordenanza con el que busca modificar las ordenanzas N° 8.980 y N° 9.068, respecto a los indicadores de construcción en avenida Alberdi y boulevard Rondeau. El mismo tiene como objetivo fortalecer a los dos corredores y al frente de renovación urbana, aportando una mayor urbanización y movimiento comercial.

Actualmente, la propuesta del Ejecutivo se encuentra en la comisión de Planeamiento siendo analizada por los distintos bloques y desde JxC, Martín Rosúa, señaló a Ecos365 que están trabajando en una contrapropuesta "de actualización normativa" a lo planteado en dicha iniciativa.

Uno de los problemas que aqueja a ambas zonas y que hoy impulsa a que se esté tratando una modificación a los indicadores de construcción, es la cantidad de casas que hace años permanecen con el cartel de venta sin encontrar comprador. Esto responde (sobre todo en Alberdi) al hecho de que muchas de esas propiedades quedaron grandes para los miembros que hoy las habitan, pero tampoco seducen a familias y personas que desean mudarse y que buscan dimensiones más acotadas y accesibles.

“Estamos de acuerdo en que son corredores que se tienen que densificar porque hoy cuentan con servicios públicos, un buen sistema de transporte, cloacas, gas y otros atractivos. La idea es impulsar la construcción de viviendas colectivas como edificios en los lugares donde hoy están esas casas y que se puedan construir unidades de dos y tres dormitorios que son las que más escasean en el mercado inmobiliario de Rosario”, explicó Rosúa, para establecer un punto de apoyo y acuerdo con los proyectos presentados por el municipio.

Puntos a debatir

El principal punto de fricción entre las modificaciones propuestas por el Ejecutivo y el análisis que hacen desde el bloque de Rosúa radica en la eliminación de la lógica de torre exenta. En concreto, y tal como señaló Ecos365 anteriormente, hoy rige en la zona la obligación de dejar seis metros de cada lado de la medianera, mientras que el municipio plantea eliminar esta restricción, bajo el argumento de que desincentiva la construcción. 

En este sentido, las iniciativas contemplan que en ambas trazas se pueda edificar con medianeras pegadas unas a otras como en el resto de la ciudad, principalmente en la zona céntrica.

La hipótesis de la Municipalidad, en palabras de Rosúa, es que el formato de torre fracasó ya que no logró atraer las inversiones de empresas desarrolladoras. Bajo este argumento, sostienen que el régimen de medianeras es más accesibles ya que requiere de terrenos más chicos para construir y le daría trabajo a empresas medianas que muchas veces no tienen la capacidad de encarar desarrollos más grandes.

“Nosotros pensamos que si el régimen de construcción en torres es más interesante a la hora de resolver el desarrollo urbano, por cuestiones de luminosidad, de ventilación y porque ambas zonas con sus avenidas amplias lo permiten, sobre todo en Rondeau, entonces no nos tenemos que resignar. Lo que proponemos es buscar los incentivos correctos para que las firmas quieran encarar estas torres como hoy lo hacen en otras partes de la ciudad”, explicó el edil.

Con respecto a Rondeau, la propuesta del Ejecutivo cambia la altura mínima de la planta baja, que se establece en cuatro metros, y respecto a la altura máxima se reduce de 36 a 30,50 metros, pero sin deslinde. En cuanto a la profundidad para las alturas se fija en 25 metros y el Factor de Impermeabilización del Suelo queda en 0,7. Respecto al corredor urbano de avenida Alberdi, se suprime el deslinde de seis metros, se baja la altura de los 30 metros a 25 y se incorpora el Factor de Impermeabilización del Suelo (FIS).

Modificaciones

Sobre ambas puntos, Rosúa destacó que se encuentran estudiando en detalle los proyectos y sistematizando los cambios que quieren introducir para armar una contrapropuesta y llegar a un punto de acuerdo. Según destacó, desde el municipio se pretende una velocidad que no se va a producir cambiando el sistema de construcción sino otorgando mayores incentivos a las empresas.

Entre los ítems detallados en la contrapropuesta de su bloque, se defiende la construcción en torre en altura de perímetro libre, alejado de los límites de la propiedad y con tratamiento de fachada en todos sus lados al considerar: "que es la mejor manera de progresar en un proceso de densificación que sabemos será lento y discontinuo, razón por la cual conviene una propuesta morfológica que minimice el impacto negativo de esa discontinuidad".

“Algo que estamos viendo con el ex rector de la UNR, Héctor Floriani, es que si se piensa en un desarrollo económico y constructivo explosivo, entonces quizás el régimen de construir con medianeras es mejor porque permite que se complete todo el tramo de una cuadra. Pero si se piensa en un proceso más lento entonces conviene hacerlo en torre porque cada edificio es una unidad en sí misma y no necesita adherirse a otro que está en el costado”, sostuvo Rosúa.

A su vez, reconoció que el régimen de construir con medianeras propuesto por la Municipalidad puede adaptarse mejor a la zona de Alberdi, que cuenta con un entramado urbano "más conformado", donde las firmas podrían edificar sobre el terreno de una sola propiedad. Sin embargo, consideró que en el caso de Rondeau donde las viviendas están más diseminadas, sería mejor pensar en edificar torres y en atraer a inversores que puedan encargarse de adquirir un conjunto de terrenos para construirlas.

Otro punto de la contrapropuesta sostiene que la eficacia de las regulaciones urbanísticas en la concreción de los efectos deseados (en este caso, la renovación del tejido en un sentido de densificación) "va de la mano de la intensidad del incentivo contenido en la norma".  Siguiendo esta línea, Rosúa indicó que dicha intensidad es función, no sólo del tamaño del “premio”, sino también de la cantidad y el tamaño de otros “premios” presentes en el mercado, así como de la capacidad productiva del sector.

“Desde Ciudad Futura planteaban establecer incentivos para las empresas pero que sean temporales, es decir, yo te otorgo determinados diferenciales a la hora de construir pero en los proyectos que se aprueben de acá a dos años y nos parece que esa puede ser una buena opción, aunque todavía estamos estudiando todo el asunto en profundidad”, señaló el concejal de JxC.

Por otro lado, el edil se manifestó en contra de la eliminación de la servidumbre de jardín de tres metros sobre avenida Rondeau. Es que según lo planteado por la secretaria de Planeamiento municipal, Agustina González Cid, a la hora de explicar los proyectos del Ejecutivo, el ancho de las calzadas y veredas sumadas a la servidumbre del jardín se contrapone con la idea de reactivación comercial que buscan promover.

Sobre este punto, Rosúa aseguró que terminar con la misma sería un error ya que respeta la línea de edificación de la zona, por lo que la contrapropuesta también plantea su conservación.