Resumen Ejecutivo
- La Corte Suprema revocó el fallo que suspendía la derogación de la Ley de Tierras Rurales N° 26.737 contemplada en el DNU 70/2023.
- Quedan eliminados los límites del 15% de superficie nacional para extranjeros y la restricción de 1.000 hectáreas en zona núcleo.
- El tribunal desestimó la demanda por falta de legitimación activa de la entidad querellante, sin fallar sobre la constitucionalidad de fondo del decreto.
- La medida dinamiza el mercado inmobiliario rural e impulsa la llegada de fondos de inversión extranjeros al sector agroindustrial.
El escenario normativo para el mercado de campos en Argentina registra un punto de inflexión definitivo. La Corte Suprema de Justicia de la Nación revocó el fallo de la Cámara Federal de La Plata que declaraba inconstitucional el artículo 154 del DNU 70/2023, ratificando la derogación de la Ley de Tierras Rurales N° 26.737.
La resolución del máximo tribunal, firmada por los ministros Horacio Rosatti, Carlos Rosenkrantz y Ricardo Lorenzetti, invalida las trabas legales que limitaban la compra de inmuebles rurales a personas físicas y jurídicas de origen extranjero. La medida restablece la vigencia plena del decreto desregulador firmado por el presidente Javier Milei.
Con este fallo se eliminan las restricciones históricas vigentes desde 2011. Queda sin efecto el tope nacional del 15% de superficie computable para propietarios internacionales, así como el cupo del 30% por nacionalidad y la exigencia de no superar 1.000 hectáreas equivalentes en las zonas de mayor aptitud agrícola de la zona núcleo.
Asimismo, la decisión deja sin operatividad el Registro Nacional de Tierras Rurales y levanta las prohibiciones específicas sobre propiedades ubicadas en zonas de seguridad de frontera o que alberguen cuerpos de agua de envergadura, dinamizando el negocio en provincias con elevado potencial de desarrollo agropecuario.
El fundamento central de la Corte Suprema radicó en la falta de legitimación activa del Centro de Ex Combatientes de Malvinas (CECIM) y la ausencia de un caso o controversia judicial. El tribunal desestimó la tesis de que la soberanía territorial califique como un bien colectivo en los términos del artículo 43 de la Constitución.
Además, los magistrados enviaron una dura señal a la justicia federal al remarcar que ciertos tribunales de instancias inferiores insisten en reconocer legitimaciones alejadas de la jurisprudencia, provocando una transgresión al principio de separación de poderes.
Es crucial destacar que el pronunciamiento no resolvió el fondo de la constitucionalidad del DNU 70/2023, ni limitó el posterior control del Poder Legislativo. En sus considerandos, los jueces aclararon expresamente que la decisión se acota a la improcedencia de la demanda promovida por la entidad de excombatientes.
Para la gestión de empresas agropecuarias, este nuevo escenario altera la dinámica del valor de la tierra agrícola. Funciona como la apertura de un mercado restringido: la llegada potencial de capitales internacionales promete dinamizar las valuaciones de los lotes de alta productividad y reestructurar las condiciones de arrendamiento rural.
"La resolución judicial elimina una traba burocrática que paralizaba transacciones inmobiliarias rurales, aportando la certidumbre técnica necesaria para la atracción de inversiones agroindustriales", señala un reconocido especialista en derecho agrario y agronegocios.
La decisión judicial se produce tras el frustrado debate en el Senado de la Nación sobre el proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada. En esa oportunidad, el Ejecutivo debió retirar el capítulo redactado por la secretaría a cargo de Federico Sturzenegger ante la falta de consensos con los gobernadores provinciales.
Aquella iniciativa pretendía elevar gradualmente los límites a la extranjerización, pero la presión de las economías regionales y el temor a la pérdida de control sobre recursos hídricos estratégicos truncaron la negociación política, trasladando la definición final nuevamente al ámbito del Poder Judicial.
Pese a la decisión firme de la Corte, el marco regulatorio del campo mantendrá un margen de volatilidad. La validez formal del DNU 70/2023 aún debe ser reevaluada en el Congreso Nacional mediante la Comisión Bicameral Permanente, lo que impone cautela a las planificaciones financieras de largo plazo.
Del mismo modo, persiste la posibilidad de que otros actores con legitimación de causa directa —como propietarios colindantes o comunidades locales— planteen nuevas demandas contra la desregulación, abriendo nuevos capítulos judiciales sobre el dominio del suelo rural.
Sin los marcos restrictivos de la Ley 26.737, la compraventa de campos pasa a regirse exclusivamente por el Código Civil y Comercial. Los grupos inversores enfocarán sus carteras en áreas con capacidad de riego, aptitud para cultivos de exportación y cercanía a nodos de logística portuaria.
Para el esquema productivo tradicional, el ingreso de fondos internacionales representa tanto una oportunidad de captación de capitales como un desafío de competencia para los contratistas rurales y pools de siembra en la negociación del valor de alquiler por hectárea.
La respuesta del mercado en las próximas campañas determinará si este giro normativo se traduce en un flujo efectivo de inversión extranjera directa o si prevalece la prudencia ante los vaivenes de la coyuntura macroeconómica y la brecha cambiaria.
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