Resumen Ejecutivo
La rentabilidad bruta de las naves industriales y logísticas del Gran Rosario llegó al 8,1% anual en dólares en septiembre de 2026, el nivel más alto desde que el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe, sede Rosario (COCIR), y la Universidad Nacional de Rosario (UNR) empezaron a medirla en 2024.
- La oferta de naves industriales y logísticas disponibles en el Gran Rosario creció 46,5% en un año y llegó a 293 propiedades, con 787.801 m² de superficie total, según el quinto relevamiento de COCIR y la UNR (septiembre de 2026).
- El precio de venta promedio es de USD 520 por m² y el de alquiler de USD 3,50 por m² mensual, con el Radio Primero (entre Circunvalación y la Ruta A012) como la zona más cara y con mayor concentración de oferta.
- La rentabilidad bruta pasó de 5,7% en agosto de 2024 a 7,5% en agosto de 2025 y 8,1% en septiembre de 2026, superando con margen al negocio del alquiler residencial.
Un informe que confirma el giro hacia los galpones
El negocio inmobiliario del Gran Rosario tiene, desde hace un par de años, dos velocidades. Mientras el mercado residencial acumula hipotecas y compraventas en baja, el segmento de las naves industriales y logísticas viene de volcar la mayor cantidad de metros cuadrados disponibles desde que existe una medición sistemática del fenómeno.
El dato surge del quinto relevamiento del Departamento Logístico e Industrial y el Departamento de Estadística de COCIR, elaborado junto con el Instituto de Investigaciones Económicas de la UNR (investigadores Paula J. Báscolo y Hernán C. Lapelle), correspondiente a septiembre de 2026. El estudio contabilizó 293 inmuebles industriales y logísticos disponibles en un radio de hasta 25 kilómetros alrededor de la ciudad —el llamado Gran Rosario—, con una superficie total de 787.801 metros cuadrados. Respecto del relevamiento anterior, la oferta creció 46,5% en cantidad de propiedades y 41,9% en superficie.
El salto más fuerte se dio en el segmento de alquiler: las naves ofrecidas para arrendar treparon 70,5% en un año y hoy representan 162 de las 293 propiedades relevadas (el 55% del total), frente a 131 unidades que se ofrecen en venta. El propio informe conecta ese salto con el ciclo económico: "el cambio de modelo económico provocó que ya no sea tan redituable acumular stock (que antes subía por la disparada inflacionaria) justo cuando llegan al mercado muchos depósitos que se empezaron a proyectar antes del recambio presidencial".
Tres radios, tres negocios distintos
COCIR y la UNR dividen el Gran Rosario en tres anillos para medir el mercado: el Radio Urbano (desde el centro de Rosario hasta avenida Circunvalación), el Radio Primero (entre Circunvalación y la Ruta Nacional A012) y el Radio Segundo (hasta el límite de los 25 kilómetros). El Radio Primero concentra la mayor parte del negocio: reúne el 54% de las naves relevadas y el 59,6% de la superficie, con 110 propiedades en alquiler y 48 en venta.
Los valores de referencia también varían según la zona. El precio de venta promedia USD 520 por metro cuadrado en todo el Gran Rosario, pero sube a USD 583,31 por m² en el Radio Primero —el valor más alto de los tres anillos— y baja a USD 510 en el Radio Urbano. El alquiler promedia USD 3,50 por m² mensual, con el mismo patrón: USD 3,60 en el Radio Primero, USD 3 en el Segundo y USD 2,81 en el Urbano, aunque este último fue el que más subió en el año (22,2% en dólares) frente al 12,5% del Primero.
La rentabilidad bruta —el cociente entre el alquiler anualizado y el valor de venta por metro cuadrado, sin descontar vacancia, impuestos ni gastos— pasó de 5,7% en agosto de 2024 a 7,5% en agosto de 2025 y 8,1% en septiembre de 2026 para el promedio general. Lo más llamativo es la convergencia entre zonas: en 2024 el Radio Primero rendía más del doble que el Urbano, mientras que en 2026 los tres radios se ubican en una banda angosta, entre 6,4% y 7,4% anual.
El contraste con oficinas y viviendas
El repunte de los galpones ocurre en paralelo a un año más flojo para otros segmentos del ladrillo rosarino. En agosto, los departamentos subieron 63% interanual mientras las casas y las oficinas retrocedieron, y en el primer semestre el propio mercado residencial había sufrido una caída de hipotecas y compraventas. El Gobierno nacional intentó revertir parte de ese freno con una línea de crédito hipotecario por 2 billones de pesos para préstamos a 15 años, anunciada en agosto. Para el empresario o profesional que evalúa dónde poner capital en ladrillos en Rosario, el informe de COCIR y la UNR deja un dato concreto: hoy el segmento industrial y logístico rinde más, y de forma más pareja entre zonas, que el residencial.
Un negocio atado al pulso industrial de la región
El propio informe de COCIR y la UNR pone un límite a la euforia: la fuerte suba de la oferta choca con una caída del consumo y de la producción industrial que dificulta colocar los depósitos nuevos, y eso mantiene la suba del precio del metro cuadrado en dólares por debajo de la inflación. Es, de algún modo, el reverso de la moneda de la misma historia: Rosario y su región siguen atrayendo inversión en infraestructura pesada —de hecho, en septiembre se conoció el proyecto de un puerto propio de una cooperativa del interior en el Gran Rosario—, pero ese mismo dinamismo portuario y agroindustrial es el que, cuando la demanda de las empresas se enfría, deja más metros cuadrados de depósitos buscando inquilino.
Para quien evalúa invertir, la lectura que deja el relevamiento de COCIR y la UNR es doble: hay más oferta para elegir y mejor rentabilidad de entrada, pero también más competencia entre propietarios para conseguir un inquilino que, en un contexto de consumo débil, no sobra.
Preguntas Frecuentes
¿Cuánto cuesta comprar una nave industrial en Rosario?
Según el informe de COCIR y la UNR de septiembre de 2026, el valor de venta promedio en el Gran Rosario es de USD 520 por metro cuadrado, con un máximo de USD 583,31 por m² en el Radio Primero (entre Circunvalación y la Ruta A012).
¿Cuánto rinde invertir en un galpón en el Gran Rosario?
La rentabilidad bruta promedio llegó a 8,1% anual en dólares en septiembre de 2026, frente al 7,5% de un año antes y el 5,7% de 2024, según el relevamiento de COCIR y la UNR. El cálculo no descuenta vacancia, impuestos ni gastos.
¿Por qué aumentó tanto la oferta de naves industriales en Rosario?
La cantidad de naves disponibles creció 46,5% en un año, impulsada sobre todo por el alquiler (+70,5%). El propio informe lo vincula con un contexto de menor inflación, que hizo menos rentable acumular stock, justo cuando llegan al mercado depósitos proyectados antes del cambio de modelo económico.
¿Qué zona del Gran Rosario concentra más oferta de naves industriales?
El Radio Primero, entre avenida Circunvalación y la Ruta Nacional A012, reúne el 54% de las naves relevadas y el 59,6% de la superficie disponible, además de los valores de venta y alquiler más altos de las tres zonas medidas.
